什麼樣的房子不容易貶值？一次解析日本買房真相

人們都說住宅是“人生最大的開銷”。多數人抱有的期望都是：我好不容易買個房子，不希望買來的房子出現貶值。那麼如何才能讓這房子儘量保值，看 神居秒算一次幫你揭露真相。

資產價值不下降的房子No.1：距離車站近是第一要素

首先讓我們從選房子的條件談起，現在顯著的是“車站距離遠近”。無論是購買還是租賃，房子“距離車站的距離”越短越好。

據REINS（東日本不動產流通機構）的數據顯示，2013年在東京都心7區（中央區、千代田區、港區、新宿區、涉谷區、品川區、目黑區），距離車站每多1分鐘路程，二手房成約單價就會低8000日元/平米。而在2017年，是低了16,000日元/平米。

這種傾向在大都市的近郊也是一樣的，以千葉縣柏市為例，2008年距離柏站每多1分鐘路程，二手房成約單價就下降8000日元，而在2017年是每距離1分鐘就下降16,000日元/平米。

無論是都心還是郊區，車站前以及車站附近的房子都更保值。引起這種現象的原因，毋庸置疑是“住宅盈餘”的影響。

相對於家庭數量，日本住宅數是壓倒性得高。2018年有超過1000萬戶的空置房存在，也就是成為任意挑選的“買方和租賃市場”。日本年輕人對房屋大小不太在意，但是上班和買東西等生活便利性是要優先考慮。

資產價值不下降的房子No.2：要選就選城區改造區域

為了迎接全面的人口減少，少子化高齡化社會，從現在開始，全國1740個地方政府中的384個地方政府實行“緊縮&網絡政策”來縮小城市。簡單來說，就是在一定程度上保持人口密度，防止行政效率的惡化，保持市民生活的便利性。

例如埼玉縣毛呂山町關於“城區改造區域”聲明，我們的目標是地價上升10%，但區域外的地價無法保證。

岐阜県岐阜市計劃將城區改造區域設定為目前城市面積的55%左右。在此期間，城市的緊湊化逐步推進的同時，嚴格規範監管，經過10-20年，將會明顯劃分出人口聚集的區域。

如此一來，將會對房地產的資產價值產生很大的影響。起決定性作用的是金融機構的評估，金融機構如果對立城區改造區域內的地價擔保評估，區域外的不能評估，那麼不可避免的會出現兩者的資產性的差額。所以購房前，應當查一查當地政府是否有這項計劃。

資產價值不下降的房子No.3：經檢查後房屋狀況良好的房子

目前為止，日本的住宅中，一戶建在25年，或者公寓在30年左右的時候會被判定為價值為0，但二手房如果能保持一定的品質，也會給予積極的評價。

在購買住宅時，無論是新房還是二手房，都會委託專家對其進行住宅診斷，以確認房屋狀況。入住以後也需要進行適度的檢查，對今後維持建築物的價值也非常重要。

不過，在尋找房屋檢查員時還需提前確認他的“業績”。房屋建築結構有很多不同的種類，因此熟悉木造房的檢查員不一定熟悉鋼筋混凝土構造，需要確認房屋檢查員對於自己房屋的構造是否熟悉。

保證房屋檢查員的客觀性、第三方性

房屋檢查員，關鍵在於“客觀性和第三方性”。“房屋檢查員和房地產商之間的粘合”是現階段業界的一個大問題，買賣雙方都不能自行選擇房屋檢查員，只能選擇房地產商介紹來的。因為，房地產商和房屋檢查員已經成為工單和保險方之間的關係。

同時房地產商總是能利用我們“想籤契約”的動機。據報告，當建築物真實地發生諸多問題時，房地產商會隱藏這些問題，並委託房屋檢查員刪除有問題的照片和文字信息。此時，如果房屋檢查員拒絕這種委託，那麼房地產商將無法得逞。

另外，要注意“免費檢查”。免費不一定有好事，那些不必要的費用，往往來自免費檢查。

“廉價房屋檢查”也請留意。過於便宜的房屋檢查，很可能是因為以翻新裝修為目的，或者是對自身能力沒有自信。房屋檢查能否把價錢設定在正常營區間，也是判斷其是否健全的指標之一。市場上，通過目視的診斷大約是5萬—7萬日元。從地板到天花板的檢查大概在11-12萬日元左右。

房屋檢查最重要的是能建立第三方，能讓買主或賣主自己來選擇的檢查員。一旦出現強制性的規定檢察員，就要引起高度重視了。

最後，還要了解“‘瑕疵保險’和‘房屋檢查’是不同的事情。“瑕疵保險”並不能保證房屋安全，為房屋修復提出意見。因此買房前要注意分清。

去日本買房前，如果要調查房屋資產的下降區間，這些關鍵點一定要調查清楚。 神居秒算專業房產投資一站式服務平臺，幫您選擇最適合的投資房源。