自2020年下半年以來，日本的新建公寓市場逐漸好轉，尤其是新房簽約率幾乎每月都在上升。再加上一直宣傳的居家遠程辦公，日本人已經開始重視自己家的居住環境和工作環境，所以對公寓的需求大幅恢復。

 

尤其是首都圈，簽約率從2021年1月的68%持續上升到11月的76%，可以說現在的東京公寓市場情況良好，價格也有上升的傾向。

 

 

只是各區域的漲幅程度不同，原本2019年末，日本的房價漲幅增速傾向就已經很明顯。在那些平均售價上升幅度較大的區域，很有可能並不是開發商決定的房價上漲，而是售價隨著整個區域的價格水平向上調整。

 

但這種價格上升並不是很激進，像東京23區以及千葉縣等受到新冠病毒蔓延的影響，人們對於生活空間的擴大等需求增加，直接導致了房屋售價上漲，但到了2021年年中，價格已經穩定下來。不過東京23區的房價已經達到了相當高的水平。

 

01.東京都內新建公寓數量有何變化？

 

根據房地產經濟研究院的數據，2020年5月發佈的房源數量僅為393套，這個數值應該是自泡沫經濟以來的最低值，比前年同月下降了近82％。

 

但是回看2020年下半年後的房源發佈量會發現，新建房源數量明顯回升了。

 

這一回升就直接表現為2021年9月發佈房源數量猛增至2,311套，儘管當月依舊要比2020年同期下降7%，但連續12個月累計新房增量為33,000套，相比2019年僅差1個百分點，基本已經回到2019年的水平了。

 

 

02.2021上半年東京公寓成交價如何？

 

新公寓的漲跌往往以首月簽約率是否超過70%來判斷。

 

根據這一標準，自2021年1月以來，東京都市區首月簽約率從68%提升至76%，在房價上漲的過程中還能保持如此高的簽約率，足以見得2021上半年的走勢非常強勁了。

 

從成交價格上來看，以10年前的2011年1月為成交基準指數100，那麼直到2021年9月的平均成交基準指數為136，成交指數為74，逐漸接近2011年。

 

目前東京都的開發商放出的新公寓數量已經收緊，那麼未來公寓作為奇貨可居的房屋類型，將繼續維持高價。

 

 

03.長期投資能否關注周邊城市？

 

東京都市區的新建公寓發售數量和房價總體呈現復甦趨勢，但各地區依舊存在差異。就比如之前會有朋友來問，當下買東京都周邊的房產，是否既能享受東京的交通便利，又能買到總價低、收益穩定的房源？

 

我們的回答始終是「有能力的，直接選擇東京市中心，而並不是周邊。因為周邊的情況短期來看漲幅確實超過市中心，但是長遠來看收益卻不如大城市」。

 

根據長谷工総合研究所提供的數據，2021年上半年東京都市區新建公寓數量在整個東京23區中為5,816套，同比增長51.3%，相比2019年同期增長6.4%。

 

橫濱市、神奈川縣川崎市在2021年上半年新增發售2,339套，同比增長將近107.2%，相比2019年同期增長17.5%。

 

千葉縣周邊城市新增發售1,193套，同比增長73.1%，相比2019年增長53.5%，從數據上來看不僅超過了新冠期間的同一地區的發售數量，增長率比東京還要高。

 

 

在價格方面，埼玉縣埼玉市平均售價為5512萬日元（約合人民幣306.4萬），同比增長12.5%，相比2019年同期增長5.9%。

 

神奈川縣平均售價4994萬日元（約合人民幣277萬），同比增長6.3%，相比2019年同期增長4.7%。在這兩個城市，無論是同比還是相比2019年都有所增長。

 

而東京23區平均售價8041萬日元（約合人民幣447萬），同比減少了1.8%，不過相比2019年同期卻仍有5.2%的增長。

 

千葉縣千葉市平均售價為4255萬日元（約合人民幣236萬），同比減少了5.8%，甚至相比2019年同期下降了14%。

 

千葉縣其他地區的平均售價為4637萬日元（約合人民幣257萬），同比下降0.6%，不過依舊要比2019年有所增長，增長率為12.5%。

 

 

04.房價還會繼續上漲嗎？

 

從歷史數據來看，像是埼玉縣埼玉市的新建公寓售價會因供應量少而上漲、神奈川縣的房價會因為短暫的人口增加而上漲、東京23區的房價會因為遠程辦公而上漲……

 

儘管各區域的上漲因素有所不同，但短期來看，整個東京都及其周邊的價格依舊保持上漲趨勢這一點是肯定的。

 

從房屋供應量這方面來看，由於東京23區的房價已經相對較高，再加上今年下半年稍稍緩和的房荒問題，23區的房價上漲可能不會比周邊地區來得那麼顯著。

 

但作為投資者而言，選擇在23區，甚至是都心6區內購買投資房主要還是關注租金，因為長期投資中，穩定可靠的租金收入才是投資的根本。

 

至於未來新建公寓的價格前景，價格下跌的可能性不大，甚至一些目前正在再開發規劃內的地區，漲幅可能會超過預期。