近年關心「投資」的人越來越多。其中「房地產投資」是許多人躍躍欲試的投資項目，但同時房地產投資也常常被認為是否會被詐騙、交易金額大而被勸退。

 

的確並非每個人都適合投入房地產投資領域，而有哪些人適合，哪些人不建議投入該領域，這兩期的文章會簡單整理出幾個要點。

 

 

◆想進行房地產投資但被勸退的理由

 

當提到房地產投資，大部分人總是會認為風險太高，容易被騙，進出資金太大而遲遲不敢進行下一步或是被身邊親友勸退。主要都是因為對房地產投資的運作方式不熟悉所造成。理由通常可歸類為以下幾項：

 

1.對於房地產投資的運作方式和實際操作的不理解所引發的不安

 

人們對於未知的事物總會抱有不安的心態，對於投資亦是如此。大部分的人不敢輕易進行房地產投資，多半是因為對於市場運作的方式不熟悉而遲遲不敢投入。

 

以日本房地產市場為例，簡單說明市場現況和運作模式。

 

投資市場上所交易的物件種類主要包含：一般住宅、辦公大樓、飯店或旅館等商用住宿設施，土地、物流設施等。與其他國家的房價以及投資回報率（租售比）相比，日本的不動產價格以及投資回報率都相對划算，因此在國際市場上受到相當多的關注。

 

而說到不動產交易的模式，最簡單明瞭的就是購置房地產並且收取租金的模式。有些投資人則專注於透過買賣賺取差價，藉此獲利。

 

這些都是最簡單可以理解這個市場運作方式的解說。細節當然還很多，但從最基本的概念開始正確的去理解一個市場運作的方式，才能逐步消除不安以及負面的印象。

 

 

2.對於房貸的抗拒心理

 

多數人購買高價的產品如房地產或車子都會使用貸款，有可能部分借貸或是全額貸款。其實貸款本身是一項很正常的交易支援手段。以房地產貸款為例，大部分投資人都會使用房貸來減輕自己一口氣必須拿出大量現金的負擔。

 

房地產投資人向銀行貸款時，也與購置自用住宅的貸款不同，申請的是不動產投資貸款項目。還款的方式則是通過房客每個月交的租金來向銀行還款。如果資金的配置得宜，實際上對於投資人（房東）本身的生活支出理論上是不會造成重大影響。

 

另外透過強制加入保險，萬一貸款人發生任何狀況導致無法還款（如借款人因重大意外或疾病，導致無法工作或是借款人死亡），也能通過保險機制將剩下的餘額結清，避免使家人陷入突如其來的經濟困境。並且房貸結清後的房地產亦能成為永久資產由家人繼承。

 

這也是房地產投資與其他投資比較不一樣的地方。一般的投資如股票、創業、買賣等多半是由投資人自己拿出手頭上的一筆錢進行投資。房地產投資則多半會利用向銀行貸款的方式，而不是規定必須由投資人一次就拿出自己手上的現金資產來購置房地產。因此房地產投資也被認為是一項就算手頭上現金不是那麼足夠，也能在個人可承受範圍下開始的投資。

 

當然也會有不少人認為「借款畢竟不是一件好事，最好還是不要輕易貸款」，這樣的想法雖然沒錯，但只要在投資之前尋求專家諮詢，經由專業的資產配置分析與規劃，依然可以藉此實現合理的資金週轉，實現房地產投資。

 

 

3.對於未來的情況難以預測所導致的不安

 

想通過投資房地產收取租金建立起長期的額外現金流的人佔多數。不少投資人都會規劃當房貸結清後，每個月的租金收入就可做為退休後的年金使用。

 

當然說到此，很多人也會產生對於接下來數十年後的情況產生不安。是否真的如此順利可以一路收租金到退休，積累的資金真的足夠退休後使用嗎等種種擔心。但事實是未來的事情誰也無法斷定，這種情況與心理並不是只侷限在房地產投資人身上。

 

並且滿足對於居住的需求也是現代人生活中基本的必要條件之一。就算我們還無法準確預測未來，但也在長久的社會演化之下，對於居住這一領域都保存了大量資料與經驗，因此某種程度也能夠通過這些資訊對未來做出一定預測與判斷。而投資人所要做的就是根據個人的情況與需求尋求適當的幫助與資源。

 

 

4.投資金額過大而導致對投資報酬率的不安

 

對於不動產投資，多數人都會擔心如果不回本怎麼辦？

 

以東京市中心的出租用物件為例，價格約在2000萬日圓，租售比約為4%。其實以這樣的金額而言，租售比並不算特別高。因此多數人都會擔心投入數千萬甚至更多的資金，只換來這樣的租售比相當不划算。但是進行房地產投資一個觀念為「放眼長期的穩定獲利才是維持長久經營的上策。」

 

不動產投資的回報率以房地產的價格和市場需求連動形成。例如郊區的房地產價格一般較便宜，試算下來租售比也比較高。但需注意的是房地產投資也跟人口的變化緊扣，如果一個地方沒有足夠的人口支撐房地產需求則空屋率就會飆升。

 

以日本的情況來看，因為高齡少子化的關係，非都市圈的人口呈現逐年下滑，反之如東京這種大城市人口則不斷流入。因此若以長久經營的角度來看，雖然都市圈的房價較高但也相對有強勁的需求。

 

房地產投資看重的是安定的資金回報而不是短期的高獲利。因此如果能以這樣的觀念來看待房地產投資，則能夠以穩健的心態持續經營。

 

 

5.對於可能會有損失的不安

 

對於投資沒有概念、感到不安和毫無頭緒的人並不少，不過投資其實是可以學習的。

 

以日本的狀況為例，根據日本政府所做的調查。一直以來日本人對於累積財富的觀念主要停留在「儲蓄」。以現金的方式保有資產是日本人最普遍的財富累積方式。這樣方法在日本泡沫經濟的高速成長期或許行得通，但泡沫經濟破滅後，就算把錢存在銀行，能獲得的利息也非常的低，因此陷入了就算再怎麼存錢能增加的數目也僅此而已。

 

這也是為何日本政府在2022年開始大力提倡國民應該要學習靈活進行資產配置和主動投資。

 

而所謂投資就一定存在風險，但風險跟正確的投資方式、觀念也都是可以靠正確的管道學習的。比起一昧對於「投資」抱持負面和害怕的心態，如果能轉念學習正確的知識和方式，也才能為自己開拓財源。

 

以上就是大多數投資者想投資房產但是被勸退的主要理由了，下期我們來講講哪些人群最好不要投資房地產~

 

……

 

房產投資市場永遠是「入場越早，獲益越多」，在日元匯率下降之前的那批投資者，已經通過上一輪的房價上漲以及租金收益賺回了購房成本。

 

如今日元匯率再度回到5年前，也預示著投資者這或許又是一個新的投資起點，選對日本房產，不做市場的「韭菜」

 

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上市不動產集團GA technologies成立於2013年，秉持著「科技×創新 為人們帶來感動」的企業理念，深耕日本不動產市場多年，並於2018年在東京證交所上市。截止至2022年4月為止，總營業額達853億日元，員工人數達845名。目前旗下擁有13家集團公司（2022/5/1~）。其商業理念是「讓房產交易變得更加簡單」，為廣大投資者提供從找房到售後管理的一站式服務。

 

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