日本買房｜不動產投資貸款VS住宅專用貸款，區別及其特點（上）

 

如果想在日本貸款買房，那麼一定要注意不同類型的房產對應不同類型的貸款。在日本，房地產貸款主要可分為兩種：投資房專用以及自住房專用。

 

如果是想購買投資用的不動產（出租目的），則申請的是不動產投資專用貸款。這兩種貸款因為目的不同，貸款利息、審查標準也會根據每間銀行有不一樣的規定。本篇先針對兩種貸款的特性以及優缺點進行解說。

 

 

房貸種類：

 

不動產投資專用貸款

（不動産投資ローン）

 

這類型的貸款適用於以投資、經營房地產事業為目的的申請人。欲購買自住房的投資人則無法申請此類貸款。

 

自住房專用貸款

（住宅ローン）

 

自住房專用貸款，這類貸款又稱為住宅貸款，目的為購買自住用的房地產專用。如有出租目的則不適用此貸款。

 

兩者的差異：

 

這兩種貸款除了目的性不同，申請貸款時的審查項目，以及融資放款條件也各有不同。

 

貸款利息的差異

 

通常不動產投資用的貸款，利息會比住宅用的貸款來得高。

 

◆ 不動產投資用貸款：大約1.6％〜

◆ 自住用貸款：大約0.3％〜

（數據統計於2023年11月、由RENOSY進行調查）

 

審查內容的不同

 

雖然細節會根據每間銀行的規定，出現些微的差異，但大致的審查內容如下：

 

不動產投資專用貸款，主要根據欲使用貸款的房地產本身的資產價值、收益性、事業經營的可行性、申請人個人的還款能力進行審查。另一方面，自住房專用貸款則主要看中個人的還款能力。

 

 

還款的資金來源上的差別

 

投資用貸款的還款主要來自租客的租金。自住房的房貸還款則來自申請人自身的收入來源。還款的資金來源也是區別這兩種貸款的主要方式。

 

不動產投資專用貸款的優點

 

1. 投資人可透過自身少量資金＋貸款開始個人投資

 

房地產貸款是依循所謂的槓桿原理。投資人自身只需拿出一部分的資金，即可達成較大金額的投資，並獲取較高收益。大部分的投資，都需要投資人自身投注手頭的資金以賺取回報。

例如，購買一項回報率3%的金融產品。並且投資人可以選擇

A. 100萬日圓全款

B. 1,000萬日圓全款

 

若選擇A，一年可以有3萬日圓的獲利。B則可以達成一年30萬日圓的獲利。一開始投注的金額愈多，獲利就愈高。但現實是，不是每個人都能一次拿出大筆資金。

 

「投資房地產時，選擇使用貸款可幫助投資人迅速獲得大筆資金」

 

投資房地產時，善用貸款可幫助投資人，僅拿出一部分資金加上貸款，就能達成數百萬、數千萬甚至上億的投資。投資人不用因為手頭上現金不夠，而必須侷限投資選項或是被迫放棄投資。善用投資槓桿原理，可以幫助您實現有效率的投資。

 

以上述的例子為例，例如投資人可選擇自己拿出100萬日圓現金再加上1000萬日圓的貸款。以一年3%的收益率計算，每年可收穫30萬日圓的租金（未扣除必要費用的情況）。

 

如果選擇單靠自身的資金，要存到1000萬或是一次性拿出1000萬都不是一件容易的事。聰明使用貸款，可以幫助您有效率的實現大金額的投資。

 

2. 投資用房地產主要依靠租金來繳納房貸

 

投資用房地產，房東可利用租客每個月的租金來替自己償還每個月貸款。因此房地產投資（出租事業）也被認為是能善用槓桿原理，幫助房東不需動用個人資金就能償還房貸，進而有多餘資金來進行其他的投資或應用。

 

3. 強制加入團體信用保險在危急時刻能起到關鍵作用

 

在申請投資用房地產的貸款時，多數銀行都會要求申請人同時加入「團體信用保險」（団體信用生命保険），作為融資申請的條件之一。

 

這份保險能夠確保若貸款申請人因意外或重大傷病導致本人死亡、重度傷殘而無法繼續償還貸款時，能充當貸款資金替申請人償還剩餘的貸款。藉此，申請人的家人也能避免因為突如其來的房貸打亂生活。一方面能繼續保有該房地產之餘，若急需現金也可將房產出售。

 

 

投資用房地產專用貸款的缺點

 

1. 比起一次性用現金結清，貸款會產生利息

 

作為貸款就一定會有還款利息，例如：

◆ 房價2,200萬日圓

◆ 房貸利息1.9％

◆ 固定利息

◆ 35年還款期限

 

其中利息約800萬日圓。

 

乍看之下，要多付800萬的利息，倒不如一次付現。但對大部分人而言，要存到能一次結清的金額並不是一件容易的事。就算能存到也必須花相當長的一段時間。善用投資貸款能幫助投資人在更早的時間點開始個人的投資規劃，打造長期的個人資產。

 

2. 若選擇非固定利息，則還款金額有可能增加

 

貸款利息分為固定利息和非固定利息兩種，若選擇非固定則利息有變動的可能。

 

利息上升是常有的事，房租不夠補足需付款金額，導致投資人必須自掏腰包的情況。因此在決定選擇利息種類時，建議先衡量個人能夠承受的變動風險到什麼程度（多少%），避免發生無法還款、並對個人財務規劃甚至生活造成影響的情況。

 

3. 若房間持續空置則投資人需拿出個人資金來償還貸款

 

房地產投資專用貸款一般是使用租金來還款。如果發生房屋空置，無租金收入的情況，則房東就必須用個人資金來償還貸款。並不能因為沒有租金收入就停止貸款。也因此雖然說投資房地產並不要求投資人一次性拿出大量現金，但不代表手頭上沒有儲蓄或資金來源也能投資。

 

一但無租金收入，所有支出都必須由投資人自行承擔，因此投資人本身依然需具備一定程度的存款以備不時之需。

 

4. 申請超過個人償還能力的貸款金額

 

房地產投資雖然能讓投資人依靠少許個人資金和貸款，就得以實現大金額的投資。但這裡也存在盲區。例如：

 

◆ 房屋總價：2,000萬日圓

◆ 首付及首付利息：無

◆ 借款金額：2,000萬日圓

◆ 還款利息：2%

◆ 每月租金收入：7萬日圓

 

以上述的範例，每個月的還款金額大約為66,000日圓。

 

若申請房貸，可貸金額上限為6,000萬日圓。理想的狀態下，借款人可利用貸款，購入3套符合上述條件的房產。但若是3間房間都同時呈現空置的狀態，則投資人自己就必須一次承擔3間房的貸款，非常容易造成還不出貸款的窘境。

 

房地產投資用貸款的種類

 

公寓住宅用貸款

 

這類型貸款是將利息和融資的細節全部制式規格化的融資商品。申請人只要符合條件，就能夠申請到該貸款。對於市場上常見的出租用公寓，多數都搭配公寓住宅用貸款供投資人選擇。這類型的貸款特色在於審查的時間比較短。

 

事業用貸款

 

這類型貸款是事業資金或創業資金的貸款統稱。需根據融資申請人的資產背景、過往的事業經歷等進行綜合的融資審查。審查的時間也比公寓用貸款來得長。而關於融資的條件與難易度，也會根據申請人需融資的事業有關。

 

利息的種類

 

1.非固定利息

 

優點：比起固定利息，利息較低，可以有效降低需償還的金額；

缺點：可能會受到債券市場的變化影響，導致利息變動，需償還的金額可能會增加。

 

2.浮動型固定利息

 

優點：經過一定的時間後（通常3~5年）可以重新選擇利息的種類。貸款人可根據當下的金融政策與市場情況選擇是否變換；

缺點：在一定的時間，利息有調升的可能，亦有可能導致還款金額增加。

 

3.長期固定利息

 

優點：不受債券市場的變化影響，以固定的利息進行償還。申請人可相對容易進行未來的資金與債務償還規劃。；

缺點：此類型的貸款方案可選擇的金融機關較少。

 

各個貸款利息方案皆各有利弊。在選擇之前務必根據個人經濟狀況、財務及投資規劃選擇適合個人的貸款方案。

 

……

 

房產投資市場永遠是「入場越早，獲益越多」，在日元匯率下降之前的那批投資者，已經通過上一輪的房價上漲以及租金收益賺回了購房成本。

 

如今日元匯率再度回到5年前，也預示著投資者這或許又是一個新的投資起點，選對日本房產，不做市場的「韭菜」

 

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