破億日元房產屢現，日本房價收入比仍低於OECD國家平均｜日本房產

■ 雖然東京市中心的房地產平均價格近年來屢屢突破一億日元，但放眼國際的房地產市場，日本的平均價格依然可說是「便宜」。以OECD成員國來看，收入與房價比，日本依然為平均水準之下。 特別是日本的中古屋交易市場比起歐美等國依然稱不上活躍。非大城市地區的空屋也不斷增加。

■ 受到日元貶值的影響，海外資金主要湧向東京市中心的房地產，特別是新建房及豪宅。如果這些資金能夠流入中古屋市場或是鄉下縣市的房地產市場，則有助於調節市場價格。日本政府應重視如何讓投資的資金適當流入這些市場。

■ 如果分析「住宅價格收入比」 （住宅價格÷1人平均可支配的所得） ，會發現日本在這個數值，比起OECD成員國的平均要來得低。 就算疫情過後，日本的平均房價上升，數字依然比起其他國家要低。

■ 並且日本人偏好新居的觀念，比起美國或歐盟內的先進國家，房地產交易主要集中於中古屋，中古屋的流通率達到80%。日本的中古屋市場的交易顯得相對不活躍，中古屋流通率僅14%。

■ 也因此日本的空屋率 （13%） 在OECD成員國當中，也比美國、英國全球兩大房地產市場來得高。另一方面，以人口1000人平均享有6.6戶新宅的數字也比英國和美國高。

■ 房地產業從業人員就表示，日本應該將建物的資訊更透明的公開。並且應該將集中於東京市中心新居、豪宅、市中心房產的資金分散至全國各地的房產市場，特別是中古屋市場。海外資金的流入本身並不是壞事，但是過於集中於東京都市區的市場則不是一件好事。

■ 近年來，日本因人口老化，國內人口對於住宅的需求實際呈下滑。海外的投資資金反倒成為支持日本房地產市場的支柱。近來日本的地方城市外國觀光客也增加，如果能吸引到外國人前往移居或購置當地房產，也或許能活絡地方縣市的住宅市場。

■ 根據專家表示：以美國的市場為例，幾乎各州都擁有各自的中心城市，房地產交易市場發展平均。不會過於集中於首都或其中幾座城市。日本應該想辦法改善房市發展過於集中於東京的現象。

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房產投資市場永遠是「入場越早，獲益越多」，在日元匯率下降之前的那批投資者，已經通過上一輪的房價上漲以及租金收益賺回了購房成本。

如今日元匯率再度回到5年前，也預示著投資者這或許又是一個新的投資起點，選對日本房產，不做市場的「韭菜」

把握投資收益的主動權，莫讓猶豫徒增成本！

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