投資止盈後，出售房產時如何進行估價？｜日本房產

目錄

• 房產的價值估算主要分成2種方式
• 房地產估價的流程
• 如何進行委託？
• 委託估價之前，房主需要準備什麼？
• 房地產估價時的注意事項

對於投資房產而言，長線或者短線都是一種策略，購入後無論持有多久，最終肯定會出售止盈。

那麼出售手上的房產之前，我們首先要會進行估價，同時定出出售價格。估算的價格某種程度也會對實際的售價起到相當大的影響。

本篇文章就針對「房地產估價的方法」以及「流程」、「所需的準備」進行說明。

房產的價值估算主要分成2種方式

估價的方式分為 「簡易估價」 和 「實地拜訪估價」 兩種。

簡易估價（線上估價）

簡易估價又稱為「線上估價」。通常是在中介實際前往看房估價之前，先通過搜尋物件所在地附近，條件類似的成交物件進行簡單的價格評估。

這種方式可以快速得到估價結果，不過精確度不如實際拜訪後得出的結果。 估算的價格有可能出現，與房產中介實際看屋後得出的價格落差極大的情況。

實地拜訪估價

房產中介實際拜訪查看屋子的細節以及周邊環境後，進行價值的評估。

比起線上估價，實際拜訪能確認到許多線上無法得知的細節。得出的估價也會比較接近實際的情況。 缺點是必須與中介協調拜訪的時間，此外無法立即得知估算結果。

房地產估價的流程

1. 委託房地產公司

建議委託1間以上的不動產公司進行估價，這樣可以對市場行情有一個比較參考。

2. 確定實地查訪的日期

接下來，就是和房產中介敲定實際看屋的日期與具體時間。

3. 中介實地看房

之後，中介會親自前來確認屋況以便進行估價，對於中介的提問誠實回答，不刻意隱瞞即可。

有些房主可能會故意隱瞞房屋的一些實際情況或是破損等細節，但這些都有可能在日後的買賣交易中，成為與買家或是合作中介的糾紛點，甚至導致交易失敗。

有些買家會特別在意房主為何要出售該房產，因此如果中介在估價時有先問及該問題，務必要明確而誠實的回答。

4. 收到估價的結果

中介實地拜訪，大概數日之後，房主就會收到估價的結果通知。房主可根據收到的估價結果來判斷這個價格是否符合個人的預期，有可能是比自己預期高的數字，也有可能是和自己預期落差不小的金額。

建議房主在收到估價結果後，務必詢問中介是如何得出該結果？評估的項目為何？是如何得出該金額數字？在與中介交涉的過程中，房主也可以順道判斷該房地產公司或是該中介是否值得信賴、接下來是否要委託該中介幫忙售屋。

5. 選擇自己信賴的房地產中介

根據收到的估價結果以及交涉的過程，接下來就可決定想委託的中介，切記不是估價最高的中介就一定最好。選擇自己合作起來安心、交涉時不會感到不自在的合作對象才是最佳。

關於出售契約，一般可分為僅委託1間中介的 「專屬轉任媒介契約」 和可同時委託數間中介的 「一般媒介契約」 兩種形式。房主可以依照個人的需求選擇適合自己的契約模式。

如何進行委託？

1. 可直接前往房地產中介諮詢

可以前往物件所在地附近的當地房地產中介直接詢問。此外，不少房地產中介都會寄傳單或廣告到曾經有過不動產交易的地址，也可以聯繫這些中介進行諮詢。

2. 使用提供「包辦估價」服務的公司進行估價

日本的房地產業界分工相當細緻，因此在房地產估價這一塊也有專門提供 「包辦估價（一括査定サービス）」 服務的第三方公司或提供該服務的房產中介公司。房主可以通過這類型的公司，幫忙一次委託數間不動產公司對物件進行估價。

交涉的過程可完全通過網絡，房主不需親自前往各個中介的辦公室，可以省去不少時間。這種「包辦估價」基本上一開始的估價都是免費的。房主可以根據得出的價格，選擇想正式委託的不動產中介。「包辦估價」的好處是可以省去與個別中介交涉的時間，並且可一次性取得多組報價。

委託估價之前，房主需要準備什麼？

1. 確認「住宅貸款」的殘餘金額

如果有使用住宅貸款，在出售之前務必要確認還剩下多少貸款未還完。這是為了確認之後，是否能通過出售房產的所得將剩餘的貸款一次還完。

2. 確認必要的文件

中介實際前來確認屋況時，會和房主確認當初購房時的細節。通常會要求房主準備 「房屋的設計圖」 或 「當初購屋時的平面圖」 、 「所有權登記謄本」 等資料。建議可先和中介確認需要的文件和資料。

3. 出售之前的整修（視屋況而定）

整修、重新裝潢或是清掃在估價的階段都還不是必要。一般可以等到中介前來勘查屋況，討論之後再決定是否要執行。出售前通常會進行全屋的大掃除，不過修繕或重新裝潢則是有必要的話再做就行。

當然屋況會直接影響到估價以及出售的價格，因此有些房主會選擇在估價之前就先自行進行整修或裝潢。有些則會等到估價之後再做決定。不過不論是否要進行整修或重新裝潢，估價時誠實告知房子狀況才是最重要的。

4. 事先查看周圍物件的行情

中介前來估價時一般都會詢問房主希望出售的價格，建議可以事先查詢周圍條件相當的物件價格，以瞭解市場行情。當然房主也可以事先上網進行簡易估價。

現在有不少不動產公司以及第三方企業，都推出導入AI應用的快速線上估價功能服務。只要輸入物件的資料就可以快速估算出預期的出售價格。這種快速估價，不需要和中介約定時間、只需要填寫物件和個人的基本資料即可。可以節省房主的時間，也不用擔心個人隱私過多洩露。

不過缺點是，只能憑房主提供的資料進行大概的估價，無法得出精確的價格。

房地產估價時的注意事項

1.建議委託一間以上的不動產公司進行估價，可以有較多的信息進行比較，可以較正確的理解市場行情。若只委託一間中介則很難判斷對方給出的數字是否符合市場行情。

2.不要單純因為估價高就選擇該中介。有些中介會故意先高報估算的價格，引誘消費者和其簽約，委託之後則會以各種理由怪罪房主的房子情況不佳，並要求房主降價出售。

3.「估算的價格」並不一定100%等於「出售價格」。房主多半會抱著估價就等於出售價格的心態，並且期望估價越高越好，但其實這兩個數字並不一定100%相同。實際的售價比估價高或低，都是有可能的。並且最終出售的價格是與中介一同確認屋況以及各方面細節後，再做最後的決定。因此估算的金額並不是自己滿意的金額時也不須過於慌張。

4. 確實和中介表明自己的需求。例如，出售的期限、期望的售價等，都應該確實告知中介，避免因為隱瞞信息反倒會影響交易過程。最後選擇信譽佳、自己可以放心委託、信任的中介是最重要的一點。

……

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