突然不想賣房了，需要支付違約金嗎？｜日本買房

發佈: 2024/12/10 更新: 2025/02/25

可以取消契約，但要切記有可能需支付違約金，務必謹慎評估個人狀況

房產出售可以中途取消（解約）嗎？

取消房地產出售的交易，主要可以分為兩種：一種是取消和不動產中介之間的委託出售契約、另一種是取消和買主之間的買賣交易契約。

先說結論：房地產出售契約「可以取消」，也就是可以中途解約。

根據雙方所定之契約內容，解約時會需要退還「手付金」（訂金），這個情況下退還的訂金也稱為「解約手付金」意即「解約（用）訂金」。而根據交易階段和交易情況有可能會需要支付額外的違約金，金額為買賣金額的10%~20%。為避免造成雙方困擾以及額外的支出， 建議取消交易前務必要慎重考慮。

取消交易的違約金和相關費用主要與取消交易的時間點有關

取消交易的時間點主要可分為以下四個階段：

1. 房產中介估價後取消交易

2. 與中介簽訂委託出售的契約後取消交易

3. 買主遞交購屋申請後取消交易

4. 買賣雙方簽訂買賣交易契約後取消交易

1. 房產中介估價後取消交易

在正式簽訂出售委託契約之前，需要請中介先針對房產本身的價值進行評估。這也是出售房地產的第一個步驟。

中介會先根據「地段」、「佈局」、「屋齡」等物件的基本信息以及過往的交易紀錄，進行簡易的估價（這些資料都可在法人專用系統查到，故不需特別在意）。之後，會實際拜訪房主，確認實際的屋況等細節再進行更進一步的估價，這個步驟也稱為「估價查訪（拜訪）」。

如果房主在中介實際來訪估價之後取消出售交易，實際上不會發生任何費用。因為這個階段房主還未與中介簽訂任何契約，故一般來說不需要支付任何費用。不過要注意的是，有些房產中介為了彌補查訪的人力損失，可能會收取一筆手續費。

2. 與中介簽訂委託出售的契約後取消交易

實際估價之後，就會進入到下一步驟——也就是與中介簽訂委託出售房產的契約。委託出售契約主要有三種類型，根據日本的房地產交易法，個別的契約，其有效期限都不同：

出售房地產的過程，有可能因為與中介之間溝通不良，而想解除契約。或是因房主個人因素需延期出售或取消出售等狀況。因為突發狀況或因過程中各種因素，導致必須中途解約的話，視情況房主有可能需賠償違約金。

以專屬專任契約和專任契約為例，契約效期為3個月。若房主提出解約，根據「專屬專任契約條款第12條」和「專任契約條款第13條」，不動產公司可向房主求償相關費用。若契約上明載違約金條款，則房主需賠償相關費用。

一般媒介契約，法律上則無硬性規定有效期限，但根據日本國土交通省所公佈的「標準媒介契約條款」的契約範本，一般契約與專任契約相同，有效期限也可定為3個月。並且一般媒介契約若沒有明載違約金或其他求償條款的話，中介不能對房主提出求償。

但需注意，具體要不要賠償違約金，情況以實際的契約內容為準，如果契約上有載明相關條款則必須履行。故簽約時務必仔細確認條款內容，避免個人權益受損。

關於解約的方式，房主可以通過電話或口頭告知解約，但為避免日後的糾紛，建議以書面、或具備任何文件留存作為證據的方式提出解約為佳。

3. 買主遞交購屋申請後取消交易

買主提出購屋申請之後，房主也還是可以取消交易。

買主對這個房產有興趣，並且提出「購屋申請」並不代表成交。一個出售中的房產可能只收到1件購屋申請，也可能收到多件購屋申請。房主可從中挑選條件最匹配的申請，與對方進一步確認購屋意願、細節、議價，再決定是否正式簽訂買賣契約。

故在「買主提出購屋申請」的階段取消售屋交易，原則上房主並不需要支付違約金。

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4. 買賣雙方簽訂買賣交易契約後取消交易

一但簽訂「買賣契約」以及提出「重要事項說明」，則買賣交易正式成立。而簽訂買賣契約之後，房主依然有權取消交易。不過這一階段取消交易的話，房主必須向買主退還「訂金（手付金）」。並且還要追加賠償一筆費用，這筆金額通常等同訂金，也就是所謂的「手付倍返し」（加倍訂金），等於房主需支付買主2倍的訂金以求解約。這筆「加倍訂金」意即「解約金」。

如果房主未能在當初約定的「訂金解約期限」內支付相關賠償，則需賠償買主更高額的「違約金」。

關於「違約金」，日本法律上雖沒有具體的上限金額，不過通常是約定售價的10%~20%。訂金的金額、違約金的佔比，則由買賣雙方訂定。

以售價2000萬日圓的房子為例，訂金設定為售價的10%、違約金設定為20%的話，買主在簽約當下需要向房主支付200萬日圓的訂金。若房主之後決定取消交易解除售屋契約的話（在訂金解約期限內解約），則房主需向買主退還200萬日圓的訂金，並且再多付200萬日圓作為賠償。也就是解約金共400萬日圓。

如果房主未能在約定的期限內支付，則除了退還訂金200萬日圓之外，還需支付20%的違約金，也就是400萬日圓，共計600萬日圓的賠償費用。