二手公寓的管理費越高，就越容易賣個好價錢？｜日本房產

目錄

• 持續高漲的新建公寓管理費
• 二手公寓管理費的變化
• 公寓管理資格評級越高，轉售價格越高

近幾年，隨著日本物價的持續高漲，維護公寓大樓等所需的人工費也隨之高漲，尤其是新建公寓的管理費，上漲程度更是誇張。

對於日本公寓的投資者來說，管理費的上升，也就意味著投資成本在提高。一方面會影響到自己的投資收益，另一方面，在出售時，高管理費的物件是否會影響公寓定價或者出現出售困難的情況？

那麼這次以管理費的視點，根據目前的日本二手公寓市場情況，來看看管理費對日本二手公寓投資的影響。

持續高漲的新建公寓管理費

表1:大型開發商相關管理公司平均管理費㎡單價推移

表1顯示了三井不動產、住友不動產、三菱地所住宅相關管理公司新建公寓的平均管理費每平米單價的推移。從中可見，在2016年以後，所有管理公司的單價都在持續上升。

表2:東京23區新建公寓數量

表2則展現了東京都23區內新建公寓竣工棟數，顯而易見，自2002年以來，新建竣工的公寓數量持續減少。

這意味著管理公司的新公寓管理業務將面臨極限，因此，從管理公司的角度出發，為了確保收益不受影響，既需要對現有的二手公寓的管理業務進行重新定價，又或者高價承包其他新建、二手公寓的管理業務（特別是新建公寓，價格會比市場上其他同等條件下的二手公寓還要高）。

二手公寓管理費的變化

表3:東京都23區代表性公寓不同時期管理費比較

在上表3中，隨機選取了東京具有代表性的二手公寓，並對2011年和最近一年的每平米管理成本進行了比較。雖然所有物業的管理成本都在0%至5%之間上下浮動，但不是很明顯。

表4:同一管理公司下不同公寓管理費每平米變化佔比

表4比較了自2011年以來同一管理公司所管理的公寓中，每平米單價變化幅度佔整體的百分比。其中每平米單價上下浮動在1%以內的公寓佔到了整體的67%、每平米單價上下浮動在1%~10%的公寓佔到了24%、每平米單價上下浮動在10%以上的公寓佔到了9%。

表5:東京都23區更換管理公司前後的管理費變化

表5比較了2011年至今更換管理公司前後的二手公寓每平米的管理費用的漲幅情況，並統計了這些二手公寓管理費用變化的佔比：浮動1%以下的佔81%，1%~10%以下的佔14%，10%以上的佔5%，10%以下的佔95%。

從結果上來看，那些更換了管理公司的公寓後的新管理費單價變化其實並不大。

從統計結果來看，雖然文章開頭提到的「隨著物價的高漲，維修等人工成本也在增加」這一事實，但從統計結果來看，無論是否更換管理公司，管理費單價都幾乎保持不變這一事實表明——管理公司的服務「質量」其實在不斷下滑，以保持價格水平不變。

然而，「管理質量」確實打實會影響公寓的轉售價值。

公寓管理資格評級越高，轉售價格越高

表6:公寓管理評級與轉售價格

表6顯示了獲得公寓管理資格評級和價格上漲的公寓比例，以及平均漲幅（2023年與2022 年）。評級得分越高（★越多），價格上漲的公寓比例越高，平均漲幅也越高。

因此，之前所討論的，只看管理費單價而不看管理質量，勢必會對影響到未來的轉售價值。

■ 現狀：日本的物價、人力成本正不斷上漲，但是現有的二手公寓管理成本上漲的程度幾乎可以忽略不計。主要是由於管理公司通過「降低管理質量」來維持現有價格。

■ 關注點：售賣二手房時的價值，與管理公司的管理質量牢不可分，因此平衡「管理質量」和「管理價格」非常重要。

……

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