日本民宿投資真實案例分析:不是所有房子都能做民宿（下篇）

接連上篇日本投資民宿的法則法規，基本瞭解清楚之後，這篇會告訴你…

五大投資日本民宿的潛在問題！

教你如何更好的規避這些問題？

哪些房子可以投資做民宿？

案例分析：與上篇上海張先生同病相憐的還有江蘇的李小姐，但是不同的是

李小姐，江蘇人，白領一族，有點存款，經常去日本遊玩，在朋友介紹下，通過國內一家中介投資了一套公寓做日本民宿，想到平日自己去日本玩能免了住宿費還有投資收益拿，兩全其美。

投資民宿，必須得準備傢俱，電子用品，消耗品等。雖說執著於提供完備的傢俱會增加客源，然而在競爭越來越激烈的現在，因為傢俱的好壞而選擇住宿的人越來越少了。

民宿的收入按每晚平均的住宿費來計算。此外從住宿者那收取的清掃費也可以算入收入中。而支出方面，如果民宿的運營權全部交給代理公司的話，房子的每月租金，遞送鑰匙，處理外國客人垂詢等一系列服務的代理費，一般要花費營業額的20%。

比如說，20萬日元的營業額，就要花4萬日元。清掃代理費用的話，平均花費4000-6000日元。這要佔到營業額的20%-30%， 因此運營代理費和清掃代理費加起來，就要佔用營業額的一半左右。還有水電費，無線網絡費等都是開銷。

李小姐的民宿原來一晚收9000日元，但因為代理公司覺得那樣招客難，於是擅自將費用降低到6000日元一晚。當初設定的9000日元一晚的住宿費，一個月能夠有18萬日元的營收，因為被隨便降低，導致一個月只有12萬日元營收。李小姐對此十分氣憤，但是代理公司則說：“如果是因為沒有客人而導致營業額下降，我們就應該通過降低住宿費來吸引更多客人入住”。

李小姐已將最初的運營方針與代理公司傳達到位，但後續代理公司的變更並沒有得到李小姐的同意，導致現在除去代理費、水電費、清掃費、無線網絡費等費用後，不僅沒有利潤，每月的赤字還在不斷增加。

聽了李小姐的一番遭遇，著實為她捏了一把汗。

五大投資日本民宿你不得不看的潛在問題！

違反《旅館業法》的可能性

問題最多發的方面就是違反現行的《旅館業法》。對無證經營等違法經營者的罰款將從此前的3萬日元大幅度提升至100萬日元。《旅館業法》規定，對於收取住宿費為他人提供住宿，具有社會性，持續性，反覆性的營業設施適用《旅館業法》。民宿屬於《旅館業法》下規定的“酒店營業”，“旅館營業”，“簡易宿所營業”，“寄宿營業”四類營業種類中的“簡易宿所營業”的範疇。而作為簡易宿所的條件之一，雖然《旅館業法》中沒有明確記載需要設置前臺的規定，但要滿足所有相關條例的話，需要設置前臺。其次，《旅館業法》對窗戶，防火器具，避難通道等都有明確要求，如果經營的民宿住宅如果沒有此類設備，火災等不測事故發生時，後果將不堪設想。如經營的民宿不具備這些必要條件，就屬於違法經營。

違反《建築基準法》的可能性

根據建築標準法，市區街道內的每棟建築物的用途都已被事先決定。如居住用一般建築有獨棟住宅，分戶住宅，共同住宅（公寓）等類別。經營民宿的時候，需要進行由一般住宅向簡易宿所的用途變更。這裡的問題點在於，市區街道內建築物的用途都是各自設定好的。例如上述第一種的低層居住專用區域內的住宅作為簡易宿所不被承認，因此該區域內的住宅就算想經營民宿，也不能進行用途變更。而使用沒有進行用途變更的住宅經營民宿的行為即違反了建築基準法。此外，雖然一般住宅基本都加入了火災保險，但將一般住宅作為民宿出租時發生火災的情況下，保險公司有可能拒絕賠付。

違反《消防法》的可能性

將住宅作為民宿出租的時候，根據出租的比例或面積，提供者有義務設置一定程度的消防設備。如果因沒有設置消防設備而發生火災，後果將不堪設想。 與鄰居的糾紛

2015年11月5日，京都的某公寓發生的事件被揭發。某旅遊公司擅自將大門的自動上鎖功能解除，以方便眾多遊客入住。然而遊客的大聲喧譁，以及拖行李箱時發出的噪音等因素，給同住在樓裡的其他居民造成了不快。由於文化，生活習慣方面的差異，如果不事先跟租客仔細說明注意事項，將會給鄰居的生活造成困擾，進而使得繼續經營民宿變得困難。

擅自轉租

在沒有房產所有人的許可下，擅自將租住的住宅轉租給他人的行為在法律上是被禁止的。日本民法的第612條有明確規定

除了上述的這些可能發生的問題，在民宿經營的過程中，房東和租客都有可能遇到各種瑣碎繁雜的問題和困擾，比如站在房東的立場，租客損壞房間物品，租客在禁菸房間擅自吸菸造成損壞等；而對於租客來說，出現問題與房東聯繫不上，房間真實情況與照片差距過大，入住環境與預約條件不符等問題也時常發生。

如何更好的規避這些問題？

仔細研究日本關於民宿最新的法律法規，找到靠譜的代理公司（或中介），選擇公開的房源平臺（神居秒算），選擇靠譜的房子。

哪些房子適合投資做民宿？

前面已經談到，經營民宿，需要遵守日本法律，同時也要避免同鄰里的糾紛。因此，挑選民宿時，不光要看房型、價格以及回報率，此公寓是否得到業主委員會經營民宿的許可，也是非常重要的條件。如果有中介公司得知你想要經營民宿卻不主動告知你這處房產是否滿足條件，請再次確認這家中介的相關資質以及誠信程度。

結合以往的經驗，我們建議選擇以下的房產作為民宿的房源候選：

別墅（日本稱為一戶建）

獨門獨戶，和鄰里交集較少，不太會因為所謂的打擾到鄰居而被投訴。

在一樓入口不設電子門禁的公寓

外部人員基本可以自由進出，居民對此也比較習慣，不會過於大驚小怪。但此類公寓大多歷史較為久遠，出租時租金難以提高，另外一些在經營民宿的同時，也有偶爾自住需求的房東，會覺得居住環境本身難以令人滿意。

業主委員會明文允許、或者默許經營民宿的公寓

但此類公寓非常稀少，佔公寓整體數量不到1%，價格也相對來說貴一些。/p>

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