大型開發商的二手房價格，就真的不容易降價嗎？

常聽人說：“想要買二手房，選大型開發商的就好。既有資產價值，又不容易降價。”

相信不少想去日本購房的人，都對大型名牌開發商抱有這樣的印象吧。事實上，和一般的二手房相比，這種情況也並非絕對。下面，就讓我們以房價動向為基準，從數據出發，看看兩者的區別。

我們調查了在東日本不動產流通機構（東京千代田區）登記的，東京23區內的2013年1月到2018年3月的二手房信息。其中，我們把住友不動產、大京、東急不動產、東京建物、野村不動產、三井不動產（住宅）、三菱不動產（住宅）這7家公司的二手房分類至“大型名牌開發商二手房”。這類二手房共計1萬6174套。

在此之外的旭化成不動產（住宅）、COSMOS INITIA、新日本建設、積水建房、TAKARA LEBEN、MORIMOTO等中堅中小規模開發商的二手房分類至“一般二手房”。

我們調查了2013年以後平均成約單價的價格動向，以及房齡差會產生多大的價格變化。

價格上升率，大型開發商略勝一籌

首先來看一下每年的平均成約單價。下圖是以2013年價格按100來算的價格動向圖。我們看到2013年以後，東京都圈的二手房成約價格在逐年上漲。

2015年大型開發商的價格上升率一下子上漲了好多，在那之後又和一般的二手房價格推移沒有區別。看來還不能說大型開發商就比一般的二手房更容易漲價。

不過，上圖中一般二手房的平均房齡是18.9年，大型開發商是12.1年。一般來說，二手房在房齡15年以內降價很快，之後降價會變平緩。如此一來，房齡較小的房屋降價比較厲害，與之相對的價格上升空間會受到限制。

為了公平起見，我們把大型開發商的房齡較小的房屋數據剔除，以平均房齡18.6年為基準，再做一次價格動向圖。結果如下圖，2016年以後大型開發商的價格上升率得到了一定提升。

大型開發商的房齡越小，降價率越大

接下來，看房齡的差距給成約價格帶來的影響。

每年的成約信息中有各種各樣的房子，房齡信息混亂，因此我們對那一年的交易信息做了迴歸分析，算出房齡增長1年的平均降價單價。以平均降價單價除以平均成約單價，算出“房齡增長1年平均降價率”，如下圖所示。

首先看下大型開發商的平均房齡12.1年，一般二手房18.9年的情況。

以上圖來看，大型開發商降價更容易。也許是因為我們取得的數據中大型開發商的平均房齡為12.1年，平均下降率比一般二手房更大。

公平起見再來看看房齡同為18.6年的情況，如下圖所示。

兩者的差別有所縮小，但是可以看出大型開發商還是更容易降價的。

筆者以為，二手房的房齡越大，不管是不是名牌都有往同等價格水平收縮的傾向。而房齡越小，則大型開發商的房子越貴，那麼經過1年房子的降價率就更高。

購買二手房，不一定非要選大型開發商

可以說，大型開發商對於二手房市場整體價格上升具有一定抬高作用，而比一般二手房有更高的降價率。

所以並不一定大型開發商的資產性就更高，和其他二手房相比不容易降價。決定資產價值的第一要素是地段，而非開發商的品牌效應。而且，筆者認為，房子裡住著的人對於房子的管理花費的精力，以及花時間形成良好的交流溝通方式，也是影響房屋價值很重要的一環。

所以，選二手房，不要只根據開發商品牌來判斷，而應該更關注房子本身。

（責編：Eric）

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