日本租房｜在日本租房，續租時哪怕不漲房租也會多收費？

 

在日本，不管是留學還是工作，一旦遇到租房合同到期，肯定會遇上續約和解約。解約的話可能將面臨重新找房源、重新規劃通勤路線等問題。不過絕大多數人還是會選擇續租，那麼有些人在第一次續租時會發現：「不是說日本房租不能隨意漲價嗎，為什麼我續租後還要多交錢？」

 

今天就來看看，當我們在日本租房續約的時候，會有哪些流程、又會產生哪些額外的費用呢？

 

 

因為日本和國內的租房合同一樣，基本都會存在一個合同期限，在合同到期前，租客就必須要做出選擇，是繼續在這裡住下去還是搬走。

 

無論是留學還是工作，在日本簽訂的都是「普通租房合同（普通借家契約）」，這類合同就會存在著比如：租期2年，租期屆滿後租客可選擇繼續居住，那麼此時就應該和房東重新簽署一份租房合同，也就是所謂的「賃貸借契約の更新」。

 

這裡要稍微提醒一下，日本的租房合同分兩種，一種叫「普通租房合同（普通借家契約）」，另一種叫「定期租房合同（定期借家契約）」。一般後者不會出現續租的情況，主要是因為定期合同通常簽約時間短、而且常用於臨時居住。例如來日本出差半年，這半年住酒店太貴，籤2年期的租房合同不划算，這時候就會選擇定期租房合同。當然也會有例外，因此如果租客一開始簽署的是定期租房合同，那麼就要和中介或者房東瞭解清楚續租等後續的情況該如何處理了。

 

 

由於通常在第1次籤日本的房屋租賃合同時，承諾的租期是2年，那麼續簽也是2年2年續簽（當然也有的地區是3年3年一簽，很少）。

 

在續簽的時候，就會產生第一筆「額外」的費用，就是合同更新費（更新料）。更新費存在地域上的差異，比如在關東地區，超過一半的地區是需要支付更新費的，還有除了京都以外的關西和九州一般是沒有更新費的。而且即使在同一地區內，每個房子的更新費的有無和金額也會不同。

 

根據國土交通省2007年發佈的調查結果，列了一些都道府縣的更新費（平均）：

 

東京都：1個月租金

千葉縣：1個月租金

埼玉縣：0.5個月租金

神奈川縣：0.8個月租金

 

因為這部分費用國內是不存在的，所以在簽訂合同前需要和租房顧問確認「合同中是否存在續簽合同繳納更新費」等問題。考慮到簽署了合約，只要沒有明顯不利於租客的條款，很難以「不知道要交更新費」為由提出異議。

 

重點中的重點！！！更新費的支付不是法律規定的，而是一種交易習慣，但是這種交易習慣一旦寫進合同中去了，那就必須要支付了。

 

 

更新租賃合同本身並不複雜，但是因為有時間限制，所以會存在額外費用等問題，因此建議在即將更新合同前，多留一些時間以應對手續問題。

 

具體的更新合同流程如下：

 

01.在合同到期前1~2個月，管理公司或房東會通過郵遞方式發來「合同更新通知（更新のお知らせ）」；

02.合同到期日前，在寄來的更新合同以及其他指定文件上簽字蓋章後寄回；

03.在合同到期日前向指定賬戶匯入更新費、手續費等費用。

 

如果到了合同到期日的1~2個月前還沒有收到更新通知的話，可以向管理公司或者房東諮詢一下。

 

如果在合同更新通知或附件中沒有關於合同內容變更的記述，那麼合同內容將原封不動地繼承當初的內容。即如果沒有更新事項，那麼租期、租金、支付方式、支付時間等信息不變。

 

也有部分管理公司或房東會在更新合同時，提出變更租金的請求，這點是租客在續租時需要密切留意的點。

 

在初次簽訂合同時，合同中會記載這麼一條：「房東（或管理公司）及租客在滿足一定條件的情況下，可以協商後更改租金（貸主及び借主は一定の條件を満たす場合は協議の上、賃料を改定できる）」，這裡所說的「一定條件」是指「房屋與周邊條件相似但是租金相差過大」或者「房屋價格、稅金的增減」等其他情況，才會給租客和房東一個協商的契機。

 

換句話說，當沒有上述情況發生，房東或管理公司單方面是不能無理由漲租的。而且最終確定漲租也是要雙方協商的，如果租客不同意單方面漲價，那麼不在更新合同上簽字就行了。

 

 

當然也會有租客在更新合同的期間選擇不續約，但是如果決定不續約，那麼就要注意以下這些事項了：

 

1.及時通知解約以免產生更新費

如果要解約，必須在合同規定的日期之前通知解約。和續約時間一致，一般在合同到期前的1個月（30天）內。

 

如果合同到期了還不搬走，就會產生之前所說的支付更新費的義務。即便因為各種原因，合同到期後不續約且繼續租住，那麼在支付1個月的租金後也是可以立即解約，費用負擔沒有變化。往往想要解約但是來不及，那麼這一個月的租金，就是額外費用。

 

2.不續租≠一定要搬走

因為房屋租賃合同不是不續約就代表自動解約的。所以不續租也就不代表一定要搬走，但是反過來說，要搬走就一定要有解約通知。

 

因為現在上班族很忙，肯定會有人存在不小心「忘記簽訂續租合同」的情況。無論是到期忘續約，還是過期忘了續約，只要租客沒有明確表示解約，那麼房東或者管理公司就不能以「租客沒有辦理續約的手續」為由逼迫租客搬離。結合之前的租金變化，這兩項也是我們常說的，在日本租房，一般房東無權漲租，也無權逼租客搬離住處。

 

在費用方明，除了上述所講的更新費外，還會出現以下的費用，在續租前最好能先預留這部分支出：

 

1.手續費

如果租客和房東之間存在著管理公司，那麼管理公司幫租客處理一系列事務是可能產生更新手續費。金額上既有固定的1萬日元，也有租金的0.25倍~0.5倍之間，最高最高也就是1個月租金的手續費，根據房子的不同而不同，這點也是需要租客事前詢問清楚的。

 

2.保險費（住宅火災保險、住宅綜合保險）

由於保險費本身就是住戶每年都需要繳納的，因此即便是更新了租賃合同，那麼在新合同履行期間內產生的保險費用也是要支付的。通常保險費的履約期限和租房合同的期限一致，費用高低的話根據險種的不同、保險公司的不同而存在著略微的差距。

 

3.更新保證費（有保證公司擔保的情況下）

之前的文章中我們提到，現在很多租客都不提供連帶保證人，而是和房租保證公司簽訂擔保契約，那麼此時就會產生保證費用的情況。委託保證合同的履約期限和租房合同也是一致的，費用上，一般第1年是0.5~1個月的租金，第2年會降到1萬日元左右。

 

如果沒有什麼意外，以上費用是我們在續租時會產生的額外費用。總體來說整個續租的流程還是比較簡單的，只是往往很多人會忘記續租這件事。

 

儘管現在日本的租房、買房簽約環節已經能全部實現線上簽約，但像是租房租約這種，短期內可能還是會以郵寄更新合同的方式，不過相信很快也會電子化。

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