它來了 它來了
匯率4開頭的時代它又到來了！
其實從去年10月開始，日元匯率就一路跌跌撞撞，無論是因為新冠導致的經濟不景氣，還是受到美聯儲加息的影響，總之每每遇到日元匯率下降，對於我們而言就是「買東西又能撿著大便宜了！」。
根據日本ANN的新聞報道，日元匯率下降的同時，原本由於疫情而蕭條的秋葉原大街上早已是人頭攢動。對於身處日本的外國人而言，眼下正是「抄底的最好時機」。
在隨機採訪的外國人中，買玩具手辦和蘋果系電子產品的人最多，一位接受採訪的墨西哥小夥一連購買50個手辦還直嘆「實在是太便宜了」。
再比如蘋果系電子產品價格在日本也走低，目前在售的iPhone 13 128G版在日本售價為98,800日元，約合人民幣4890元，同款產品與世界其他各國的平均售價（126,433日元）便宜了近27,000日元，約合人民幣1336元。
甚至該型號的蘋果手機在日本線下已經脫銷，線上預約到店取貨已經排到了3周後，可見匯率下跌對當地居民而言是利大於弊。
其實不光是生活用品，甚至就連日本房產都出現被「爆買」的現象。
根據日本當地機構的統計，早在去年10月以及今年4月兩次匯率降至低點時，就已經有中國人在「爆買」日本寫字樓了，而且在瘋狂抄底日本房產的國人中，香港投資者佔的比重越來越大！
「現在投資日本房產是一個比存在銀行更好的選擇」
一位來自香港的投資者表示，日元貶值是一大因素之外，日本公寓穩定的租金收入進一步增加了投資吸引力。同樣是價值60萬港幣（約合1036萬日元、51萬人民幣），在香港買到一間能居住的公寓是不可能的，但是在東京或是大阪卻能找到收益不低的單身公寓。在經過多次買入大阪的房產後，目前每月的租金收益能達到8000港幣（約合13.8萬日元、6847元人民幣）/月。
這種日本房產的投資浪潮也逐漸在向內地的中產階級蔓延，尤其是北上廣深等地的投資者，投資意願特更加強烈。
位於六本木的房產公司負責人透露了疫情這2年面向中國投資者的銷售情況。
「從去年匯率波動至今，每月都有約10件來自中國投資者的諮詢，人群主要以公司白領以及公司經營者等富裕階層的個人為主。他們諮詢比較多的有東京都心6區價值5,000萬日元~7,000萬日元（約合人民幣247萬元~345萬元）的單身公寓以及重點商圈價值5億~10億日元（約合人民幣2470萬元~4940萬元）並靠近交通樞紐的寫字樓。」
由於從5月開始，日本法律允許房地產買賣簽約網絡化，許多國內的買家甚至都不介意因為疫情而不能去現場看房，直接在網上預約在線看房並當場購房。所有流程均能線上化後，來諮詢購房的人數更是翻了1倍，也有豪氣買家直接線上買下一棟寫字樓。基本從打電話來諮詢到正式簽約，平均耗時4~5天就能成約，就連日本當地的房產從業人員都感慨中國投資者的購買力不容小覷！
中日兩國房產的投資盈利模式不同，中國更偏向於房屋的自身價值增長，日本則更偏向於長久的運營增長。現在就連日本人都知道，只要地段選得好，在中國買房過幾年後轉賣，很大機率能賺錢，只是存在一定風險。
像是歐美地區，國家對非居住者購買當地房產採取了許多限制，但是日本沒有，無論是日本人還是外國人，只要願意，就能買日本房產，沒有任何限制。這對於所有的非日本投資者而言，就是最大的優點了。
對比中日兩國的投資者，日本中介和賣家更加傾向於接待中國買家，主要在於兩方面：
一方面是中國買家的投資目標很明確，從下單諮詢到成交間隔很短。相較於日本買家的猶豫不決，出手不拖泥帶水是日本人對中國投資者的第一印象。
另一個方面就是中國投資者通常習慣於全款現金支付。儘管日本貸款利率低，中國人也有機會在日本獲取低息貸款，不過從歷史的成交狀況來看，中國買家更多數加傾向於一次性付清。因此從交易對象來說，日本賣家其實更加喜歡國人投資者。
無論是在北上廣買房，還是在東京大阪買樓，其根本意義在於分散風險、賺取收益。在如今這個經濟大放水、大通脹的時代，擁有一處日本房產，不僅能保證每月穩定現金流，還能保證自己的資產不受貶值，何樂而不為呢？
因此日元跌回4開頭的時代，可以有焦慮，但是完全不用動搖投資決心，畢竟這就變相意味著，現在投資日本房產的成本依舊是近幾年最低。
舉個例子，同樣是位於東京都價值2000萬的公寓，一年前匯率是0.067，購買成本為134萬人民幣，而如果按照今天的匯率0.049來買，就只要花98萬人民幣，中間就直接省了36萬。
也有人會覺得「按照這個算法，那些前幾年日元匯率上漲時花134萬買房的人，是不是今年就直接虧了36萬？」，但其實日元匯率對於長期持有日本房產的投資者而言，不會有太大的影響，因為持有的房產正源源不斷為自己賺取租金，這部分現金流以及房屋本身的價值待到匯率上漲時還能賺到一筆可觀的匯率差，何樂而不為呢？
既然現在日元匯率已經跌破尋常，那麼現在入手一套低價、優質公寓，就是在變相在節約投資成本。講到這裡，不少尚未持有日本房產的投資者肯定還盤算著「你看這匯率，都已經跌成這樣了，索性咬咬牙跌到「3」開頭的時代，直殺最低價！」
而我認為，現在上車，買到就是賺到
因為投資日本房產，總共有兩次機會能夠將成本控制在最低，一次是30年前日本房價還沒漲起來的時候，還有一次就是現在匯率最低的時候。
魚和熊掌不可兼得，當一次恰好的機會擺在你的面前，你沒有好好珍惜，那麼想要等待下次好時機，可能就遙遙無期了。
抓住現在的好時機，莫讓猶豫徒增成本！
參考資料：
[1].歴史的な円安で加速する外國人の“日本買い” 不動産「一棟買い」もリモートで即決
[2].「日本の不動産は安くて利回りがいい」 中國人の中間層が物件を買いあさっている裡事情
神居秒算隸屬於日本上市不動產集團GA Technologies (株式會社GA technologies；東京證券交易所上市編號：3491），為國內專攻日本房產的專業品牌。公司服務包含為海外投資者提供赴日投資、置業、留學、租房、移居等一站式服務。用戶遍及中國大陸、中國臺灣、中國香港、東南亞甚至歐美等國家和地區。藉由身為日本上市不動產企業集團的優勢，具備第一手的日本房產資源。神居秒算致力為顧客提供優質服務，打造華人世界日本房產投資第一品牌。
上市不動產集團GA technologies成立於2013年，秉持著「科技×創新 為人們帶來感動」的企業理念，深耕日本不動產市場多年，並於2018年在東京證交所上市。截止至2022年4月為止，總營業額達853億日元，員工人數達845名。目前旗下擁有13家集團公司（2022/5/1~）。其商業理念是「讓房產交易變得更加簡單」，為廣大投資者提供從找房到售後管理的一站式服務。
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