去年6月，日本京都府京都市長門川大作對外表示「京都目前財政赤字1.6萬億日元，如果不振興財政，按照目前的情況不加以改善，可能債務將繼續積累，10年內就會破產」。

 

此消息一出，不少購買過京都房產的投資者坐不住了：「照這個情況繼續下去，手中的資產會不會大幅度縮水？」

 

時隔一年，觀光業即將復甦的京都，房價反而上漲，大量投資客接連湧入日本房地產市場。

 

 

01.京都未來10年面臨挑戰，危機與機遇常伴

日本其實也曾有過城市破產的先例，北海道夕張市在2007年3月遭遇嚴重的財務危機導致破產，破產後很多市民福利都被取消，政府至今仍在還債。京都現在就面臨這樣的危機，甚至未來10年還將迎來更大的挑戰，當然，這其中最大的導火索還是疫情。

 

京都政府的財政收入來源比較單一，絕大部分都靠當地的旅遊業，當疫情來臨、遊客驟減後，京都的短板很快就顯露出來。

 

 

少了觀光業帶來的收入來源還不是壓垮京都的最後一根稻草，由於京都文物古蹟繁多，為保護修繕這些文物需要投入巨大的人力財力物力。再加上當地的神社、寺廟等場所不用交稅，而觀光業的停滯並不意味著文物古蹟可以停止修復，這種入不敷出才讓京都財政出現問題。

 

自京都破產危機以來，政府提出了未來為期5年的先期財政改革計劃。基本就是按照「開源節流」的思路來增加財政收入，比如削減當地公務人員、上調公交鐵路票價、降低當地的養老福利、生育補貼縮水，甚至有可能今後的古蹟建築修繕都會向當地民眾「募集」。

 

 

如今，隨著日本政府進一步打開國門，京都的觀光業熱度即將回升，這也是未來京都在解決破產危機時存在的機遇。

 

因為疫情前，京都每年都會出現在「世界最具魅力旅遊景點」排名中，且每年都要接待約5000萬名遊客，觀光業在京都的國內生產總值當中佔比14%，是日本平均水平的3倍左右，可以說是名副其實的國際知名城市。

 

隨著日本開放團體旅遊籤的外國遊客入境，政府想要徹底開放國門的想法越來越明顯，因此京都的旅遊業也終於能在2年的停擺後迎來一次喘息，可能憑藉個人旅遊簽證出入日本暢通無阻的日子越來越近，對京都而言就是最大的機遇。

 

 

02.京都府房價排名Top20出爐，京都市上京區38萬/㎡登頂第一

根據日本國土交通省發佈的令和4年公示地價數據顯示，在京都府的平均住宅價格最高區域排名中，京都市上京區以每平米38.2萬（約合人民幣1.89萬元）登頂第一。

 

 

上京區作為京都市的行政區之一，地理位置優越，位於京都市的正中心，人口8萬3832人，佔地面積7.03平方公里。

 

上京區在歷史上曾是整個平安京房價最高的區域，2022年上京區住宅價格最高的街區均價一路飆升至66萬日元/㎡。與此同時，上京區的地價在整個京都市中也是為數不多沒有被疫情影響，近10年來地價持續上升的地區。

 

 

根據日本房地產調查公司公佈的數據顯示，5月近畿圈新建公寓平均價格為4,853萬日元（約合人民幣240萬），同比增長26.8%。其中京都市成交均價達到5,880萬日元（約合人民幣292萬），漲幅達到了驚人的95%。

 

 

而近畿圈（包括大阪府、京都府、兵庫縣等）的二手公寓價格比上月也上漲13萬日元（約合人民幣6400元），漲幅0.5％，平均成交價2785萬日元（約合人民幣138萬元），保持4個月增長。

 

在所有的日本房產投資者中，不只是中國人，來自其他國家如美國、東南亞地區的投資者也在疫情前後湧入日本的房產市場。

 

如果還是以京都為例，JR京都站附近的京都麗嘉皇家酒店（リーガロイヤルホテル京都）和京都八條·都酒店（都ホテル京都八條）都是由美國財團出資、左京區的ザ・プリンス京都寶ケ池酒店則是有新加坡出資。

 

如今海外財團開始注資越來越多的京都大型酒店，個人投資者則更加偏向當地的民宿以及單身公寓的投資。

 

京都當地的不動產業者表示：京都近幾年來來自外國的鉅額資金湧入當地的京町家（京都特有的「前店後屋」類型的房產）物件。使得原本已逐漸沒落的京町家起死回生，海外投資者的選擇讓京都京町家文化得以持續已是不爭的事實。

 

03.海外投資者不斷湧入，匯率恰逢歷史最低

疫情持續的這兩年，日本房產市場湧入大批中國投資者，年齡集中在30~40歲的中產，投資目標主要是長期的房產經營投資。從購房成本來說，由於日本房產比中國國內價格實惠得太多太多，這才吸引大量海外資金湧入。

 

神居秒算的社長趙潔在接受京都新聞的採訪時表示，「在國內，擁有價值一億日元及以上房產的人並不少見，因為這類人群在日本或許會被認為是富裕階層，在中國其實不過是中產階級。」

 

 

從國際經合組織（OCED）公佈的2020年全球住宅價格數據來看，來自歐美的主要30國中，房價基本上漲了1.5~3倍左右，而日本反而下滑了約30%。日本房屋的租金走勢比其他國家也增加得相對平緩，比起歐美租金增長了近1.5倍、韓國的1.8倍（該數據已超過日本在2015年的租金水平），但是日本和自己在1991年相比只上升了約3%。

 

儘管看起來似乎想要通過投資日本房產來實現財富的快速增長很困難，但其實這種想法本身就有問題，因為日本的房產投資從始至終的目的就是兩個：

 

1.持有日元資產

2.保證穩定現金流入

 

日元資產作為全球投資者們的保險箱，避險和現金流早已成為國內中產階級投資所追求的終極目標。

 

趁著當下日元匯率尚處低位，選擇一套優質地段的房產恰逢好時候，因為此時投資，成本將會是近幾年來的最低時刻。

 

也不要抱有匯率降到3之後再動手的想法，且不說有沒有機會等到這個時候，早買房就能提前享受每月落袋為安的現金流。對於長期持有日本房產的投資者而言，現在擁有日元資產越多，將來匯率回升得到的回報越豐厚。從買房投資的角度來看，既能省錢又會賺錢，一舉兩得！

 

參考資料：

[1].｢茶室付き市役所に159億円｣京都市の財政破綻危機が日本に及ぼすシャレにならない影響

[2].京都市「財政破綻」の危機…高い職員給與・手厚い敬老パス・バブル期に地下鉄建設

[3].京都府で「住宅地の価格が高い市區」ランキングTOP20！　1位は「京都市上京區」【2022年データ】

[4].海外勢に買われる高額物件　京都の姿から見える日本という國の“安さ”

 

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