新加坡政府在提交給證券交易公司的一份文件中顯示，新加坡投資基金公司QIP（Q Investment Partners）曾在6月上旬以日本3大都市圈的住宅樓、酒店及商務寫字樓作為投資對象，預計投資約6千萬美元。其中第1批款項已購入大阪和名古屋的3處房產，實際投資總額已達4千萬美元。

 

QIP表示，將在包括東京都等更加中心的區域在內，進一步尋求投資機會。

 

基金的首席執行官Peter Young表示，搞出如此「大動靜」主要還是因為目前的日元匯率貶值是一個恰好的投資時機。

 

現在買日本房產真的就那麼「吃香」嗎？

 

 

01.外資不斷湧入日本房產市場

 

其實回看今年上半年的新聞可以發現，隨著2、3月日元匯率開始持續走低後，不少外國投資機構以及個人投資者對日不動產的投資熱情反倒是逐步提高。甚至日本人自己都覺得「今年突然來日本買房的外國人變多了」，新聞報紙上也頻繁出現「不動産爆買い」、「爆買い復活」等消息。

 

根據日本官方的數據推測，2022年外資在日本房產上的投資額有可能創下疫情3年以來的最高水平。並且隨著日元持續貶值，海外資金還在流向日本的不動產投資信託（REIT）市場。

 

 

從新加坡投資的資金流向來看，2022年2月，GIC（新加坡政府投資公司）以約1500億日元收購了西武控股（HD）旗下31個酒店和娛樂設施。緊接著GIC還宣佈將收購東京皇家王子大飯店花園塔（The Prince Park Tower Tokyo）；2022年3月，大型上市基金Ascott Residence Trust宣佈以約100億日元購買大阪和福岡的租賃住宅及學生公寓。

 

不動產服務企業世邦魏理仕（CBRE）的統計也顯示，2021年亞太地區對日本不動產的投資額為25億美元，相比2020年增長僅6.1％。而現階段，2022年上半年僅GIC等的3個項目就達到了2021年整年投資總額的一半。如果日元貶值進一步推動海外資金對日投資，那麼投資額很有可能直逼2019年水準——42億美元。如今來自亞太地區對日本不動產的投資額已經僅次於美洲。

 

 

02.首都圈鐵路沿線房價飆升

 

7月初，日本國稅廳公佈了以遺產稅和贈與稅作為計算標準的2022年版公路沿線地價（路線價），即日本全國的房價平均浮動率比2021年上升了0.5%，同時也是新冠以來的首次地價上漲。

 

「路線価」是指每年日本國稅廳對鐵路沿線周邊居民住宅根據「遺產稅和贈與稅」稅率作為計稅標準得出的每平方米土地價格，是考察日本房產價格一個重要指標

 

在所有城市中，首都圈的路線價漲幅很明顯，根據東京國稅局統計的數據顯示，東京都內的鐵路路線價相較去年平均漲幅為1.1%，這也是自2020年價格下滑後，首次在疫情緩和後開始回溫。

 

所有地價回升的地區都有個共性，就是這些地區通常是居民聚集的區域，由於疫情趨緩，這些地區的民眾外出頻繁，從而帶動了周邊商圈迅速恢復。

 

根據東京都內的48家地方稅務局的統計，有將近30個地區的地價呈現上漲趨勢。相比2020~2021年度的僅3個區域地價上漲，今年的漲幅數量大幅增加。地價持續下滑的區域有12處，比起2020~2021年度的37個區域呈現下滑也減少近60%。但比起疫情前所有區域地價均上漲來看，疫情帶來的衝擊並未完全恢復。

 

 

在漲幅排名中，第1名的北千住站上漲5.0%、第2的中野站上漲了4.9%，第3的目黑區自由之丘站則上漲了3.7%。

 

在榜單前10的街區中，基本都是居民住宅區為主，而並非觀光熱門景點，因此即便國外觀光客數量沒有恢復到2018年以前的水準，也依舊不影響當地的商業地價以及房價的上漲。隨著日本國內逐漸解禁，國內民生消費逐漸恢復，再加上一些地區本身的再開發計劃都在帶動地價上漲。

 

03.房地產或將成為大手企業的獲利支柱

 

日本國內的一些大手企業在新冠期間也將自己的部分資金從本業務運營轉移至日本房地產，其中最為成功的就是運營著東京都西南部至神奈川縣北部一帶的京王電鐵集團（京王電鉄）。

 

在京王電鐵公佈的2021年財報顯示，由於新冠導致國內鐵路使用頻率下降，在運輸業務上的營業赤字為26億日元（約合人民幣1.27億元），好在京王電鐵在前幾年就已經購入不少房產，因此2021年京王投資在房地產業務上的營收為104億日元（約合人民幣5.1億元）。房地產未來將成為京王集團獲利的主要支柱之一。

 

 

京王電鐵社長都村智史表示，疫情過後，日本的交通、商業、居住等方方面面都將迎來重大改變，尤其是在交通需求不能迅速回歸的前提下，根據居住者的生活模式進行鐵路周邊環境的再開發，可能更加符合當下的社會發展。

 

「房地產在市民的生活中扮演重要的角色，在未來社會中，根據不同地區居民的生活習慣和因疫情影響而改變的生活模式，推出更加符合『後疫情時代』的街區改造計劃。未來鐵路周邊的再開發將著重在居民家附近打造便利生活圈，比如鐵路高架化就是提高土地上方空間利用率的一大關鍵。比如目前規劃的澀谷區笹冢站至調布市仙川站間（約7.2公里）的直達高架，街區的建設也將朝著打造生活機能強、住宅價值高的生活空間發展。」

 

在東京的各項再開發計劃中，新宿地區的開發規模最大，這也歸功於京王集團在新宿進行的京王Plaza酒店（京王プラザホテル）的改造項目，改造後的京王Plaza酒店將集「酒店＋商務樓」於一身的複合式商業設施。整個改造計劃也是京王集團自1971年酒店首次開業以來，在新宿地區進行的最大一次投資，改造後的京王Plaza酒店既能滿足觀光業恢復後的遊客接待，也能滿足公司日常辦公的需要。

 

 

與此同時，京王電鐵也對旗下最具有代表性的京王百貨進行改建，也是為了改善當前京王百貨日漸失去競爭力、不受年輕人歡迎的現狀。在改造完成後，內部將會引進更加年輕、更加高端的品牌展櫃，或者替換現有經營狀況不佳的展櫃等等。

 

當下的日本房產無論是對企業投資也好、對個人投資者也好，都是幾年裡入場的好時機。即便如前文所說，日本房價地價持續升溫，但在有的人看來也是最不敢「追漲殺跌」的時期，他們期待日本房子的價格降下來。但其實我們要知道，隨著日本政府繼續維持低利率以及日元匯率持續走低，外國人買日本房產其實就是在變相打折，用現在的低投入換取未來的房價持續增長。

 

隨著日本政府對新冠的行動限制逐漸放開，疫情帶來的消極影響將逐漸減退，像東京、大阪等國際大都市在未來的住宿和餐飲需求將進一步擴大，而當那個時候再想起投資日本房產，儘管依然有利潤空間，但可能回報就沒有現在這麼大了。

 

參考資料：

[1].日經中文網：亞洲投資者趁日元貶值大買日本房地產

[2].東京都心部の不動産を物色する中國人　入國できなくてもリモート投資を続けるワケ

[3].共同網：日本公路沿線地價轉升 疫情影響逐步緩和

[4].京王電鉄社長、沿線を再開発「新宿を國際観光拠點に」

神居秒算隸屬於日本上市不動產集團GA Technologies (株式會社GA technologies；東京證券交易所上市編號：3491），為國內專攻日本房產的專業品牌。公司服務包含為海外投資者提供赴日投資、置業、留學、租房、移居等一站式服務。用戶遍及中國大陸、中國臺灣、中國香港、東南亞甚至歐美等國家和地區。藉由身為日本上市不動產企業集團的優勢，具備第一手的日本房產資源。神居秒算致力為顧客提供優質服務，打造華人世界日本房產投資第一品牌。

 

上市不動產集團GA technologies成立於2013年，秉持著「科技×創新 為人們帶來感動」的企業理念，深耕日本不動產市場多年，並於2018年在東京證交所上市。截止至2022年4月為止，總營業額達853億日元，員工人數達845名。目前旗下擁有13家集團公司（2022/5/1~）。其商業理念是「讓房產交易變得更加簡單」，為廣大投資者提供從找房到售後管理的一站式服務。

 

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