飯店住宿價格高漲，民宿需求又火起來了？｜日本買房

■ 隨著國際旅客增加，日本的飯店住宿價格也持續被推高，民宿的需求也再次躍上臺面。比起疫情前，以外國觀光客為客源。後疫情時代日本國民的使用率也達到4成。民宿也成為房地產投資人著眼的一個投資標的。

■ 根據文中所訪問的來自中國大陸的8名觀光客，8人預約了「BONコンド難波日本橋」民宿的兩個房間，一間房間可住四個人。在日本要找到能容納多人房型的飯店並不容易。民宿不僅有較大的房間，價格平均也比飯店便宜。

■ 「BONコンド難波日本橋」民宿是由專門營運民宿設施的公司REAH Technologies負責營運的連鎖民宿品牌。該民宿所在的土地和建物所有權則屬於Panasonic Homes子公司，由其轉租給REAH Technologies，於2019年起根據特區民宿法，作為民宿經營。目前54間房間裡共有53間作為住宿設施使用。

■ 隨著特區民宿法和民宿新法的推動，從2021年開始，為更貼近當地人的需求，轉型為民宿兼出租用，兩種類型兼具的經營模式。

■ 根據日本觀光廳的數據顯示，2018年民宿新法實施後，登記在案的民宿數量為2萬5326間（截至2024年7月）。再加上特區民宿法實施後，作為特區民宿類型登記在案的營運中住宿設施的房間數則為1萬4000個房間（截至5月底）。

■ 推升民宿發展的原因之一是因為飯店的住宿價格上漲。根據數據顯示，東京都內的飯店平均客單價為2萬8698日圓（2024年6月）。比起疫情前的2019年上漲了57.6%。

■ 相較之下，民宿價格的上漲幅度並不及飯店。同等水準的住宿，民宿所需的客單價大部分只要飯店的2/3。若是可容納三人以上的房型，民宿的客單價也比飯店要便宜。

■ 疫情過後，民宿的客層也拓展至日本當地民眾。2024年4〜5月的民宿使用客層，44%為日本當地旅客。國內旅客增加的原因主要源於日本政府於疫情剛結束之際為刺激國旅觀光，推出「Go To Travel」的刺激旅遊優惠。不少國內民眾因此得以體驗住在民宿的優點。

■ 有北海道的房地產租賃業者表示，公司將一部分的房間改為民宿出租，比起一般的房子出租受到近年地價和建築成本上升，收益下滑（8%→6.5%）的影響。「普通出租房＋民宿」的模式才能夠在行業生存。比起一般的房子出租，民宿要漲價也比較容易，比較容易提高收益。

■ 對於房東而言，投資和經營飯店的難度太高。就算投入大量成本也很難跟已經站穩市場的品牌競爭。並且疫情期間，觀光飯店住宿業的優缺點和弱點也完全顯露。相較之下，民宿對一般房地產業者或個人房東而言較容易起步，並且在極端狀況下還能將民宿轉為普通出租房出租。不少房地產業者都將物件設計為可作為民宿也可作為一般出租房使用的類型。這樣就不會因為旅館法的關係有營業天數的限制（民宿一年內只允許營業180日）。

■ 而部分民宿業者則是將房間改造為不僅可作為觀光用民宿出租，也可作為短期出租房使用的住宿。客層瞄準那些有短期至中長期（通常為兩禮拜至一個月以上）出差需求、從國外返國還未找到住處的人、任何有短期住居過渡需求的人等。

■ 根據民宿業者表示，短期至中長期租約的話，一晚大約設定1~5萬日圓。房間大小大約30~40平方米，可容納4~5人。

■ 日本國內的民宿發展從初從2016年的旅館法開始。當時以外國觀光客為主的違法民宿問題層出不窮。噪音問題、垃圾問題以及文化差異問題都引起日本民眾的反感。2020年因為疫情的關係而倒閉的業者不在少數。目前民宿業的課題為如何吸引國內旅客，並且如何扭轉那些40歲以上，經歷過違法民宿時期的人對於民宿的看法。

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房產投資市場永遠是「入場越早，獲益越多」，在日元匯率下降之前的那批投資者，已經通過上一輪的房價上漲以及租金收益賺回了購房成本。

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