日本房東的祕密武器——用這個省下鉅額稅款！｜日本房產

目錄

• 何謂「故鄉納稅」？（ふるさと納稅制度）
• 故鄉納稅的上限額度
• 如果有來自不動產事業的收益，故鄉納稅的額度是多少？
• 如果有經營房地產出租，則一定要進行「確定申報」
• 故鄉納稅的使用方式及確定申報
• 使用故鄉納稅制度時需注意的地方
• 適度利用「故鄉納稅制度」為自己節稅

前幾年由日本政府規劃推出的 「故鄉納稅」繳稅優惠制度，只要是定居在日本的納稅人（具有合法工作簽證並按時納稅者）皆可利用該制度。各地方政府為了吸引納稅人願意納稅至當地，也推出不少福利或優惠來吸引納稅人。

如果有在經營不動產事業（出租房產）作為收入來源的納稅人，依然可以使用故鄉納稅制度來節省稅金，不過納稅的優惠金額會有上限的限制。

如果選擇繳納的金額超過上限或是忘記進行確定申報，則有可能無法拿回退還的稅金。本篇文章就針對經營不動產出租事業的納稅人，進行故鄉納稅時的金額上限以及申報的流程進行說明。

何謂「故鄉納稅」？（ふるさと納稅制度）

「故鄉納稅制度（ふるさと納稅制度）」是一個能讓納稅人可自由選擇要將稅金繳納給哪一個地方政府的納稅制度。

納稅人可通過「故鄉納稅」來抵扣接下來需繳納的住民稅和所得稅的稅金，等於納稅人選擇將需繳納的稅金提前繳交給自己選擇的地方政府。原本需繳交的住民稅和所得稅就會扣除「已經通過故鄉納稅繳交的部分」的稅金。而為了鼓勵民眾可以多加利用這項制度，各地方政府也推出各種感謝納稅的禮品或優惠，吸引民眾選擇當地納稅。

感謝用的回禮或優惠多半為當地特產、各種特色食材、手工藝品等。而隨著愈來愈多地方政府推出精美的禮品或優惠，使用該制度的民眾也逐年增加。2018年「故鄉納稅」的件數已突破2000萬件，2022年更達到5,184萬件。

各地方政府推出的回禮是吸引納稅人的關鍵

大部分使用故鄉納稅的民眾都表示是因為受到各地方政府推出的回禮或優惠吸引。不少納稅人為了拿到特定的當地特產，例如農產品、手工藝品、工業製品或是前往當地時可使用的優惠而選擇納稅。其中佔比最大的是各地的特色食材，如海鮮、肉製品、水果以及白米，也是最受納稅人歡迎的物品。

之前回禮的價值可由地方政府自行規定，因此不少地方政府都推出各種高價禮品，部分甚至超過納稅金額的價值，吸引納稅人納稅。不過自從2019年制度修正之後，規定回禮的價值只能佔納稅人選擇的納稅金額的30%以下。

故鄉納稅的上限額度

故鄉納稅的可使用額度根據個人年收有所不同。此外，是否有申報扶養？扶養的人數？是否有其他的保險？保險的金額？是否有使用重大傷病的醫療費用減免制度等，這些都會影響到個人故鄉納稅可使用的額度。

使用該優惠制度之前，建議可上各地方政府網站進行試算。

故鄉納稅的額度計算公式

故鄉納稅的上限額度是根據「所得稅的稅率」以及「住民稅的金額」相除後得出，額度計算公式如下圖所示：

並且要先扣除其他的扣稅或節稅的金額後，才得以算出可使用的上限金額。例如須先扣除「薪資所得的減稅」、「經營房地產投資事業出現赤字的部分」可作損益通算等。其他如果有保險，也可利用保險節稅等。

建議上政府網站使用節稅上限金額試算

上限金額的計算方式相當複雜，基本上很難自行計算，建議可直接上日本政府總務省的「故鄉納稅」網站直接查詢（ふるさと納稅ポータルサイト），試算個人可使用的額度。

如果有來自不動產事業的收益，故鄉納稅的額度是多少？

如果有經營不動產投資事業，則故鄉納稅的上限額度的計算需注意以下兩點：

「薪資所得」與「不動產投資（租金）收益」需共同計算

故鄉納稅的上限額度看得不只是薪資所得，通過副業，如房地產投資的所得的收益也必須一同計算。

如果具備房產投資的收益則上限額度會較高

故鄉納稅可節稅的額度，會根據「個人進行故鄉納稅當年度的所得」進行計算。如果本身需繳納的稅金較多，則故鄉納稅可使用的上限額度也會較高。

​而如果有在進行副業，例如房地產投資並且有產生額外收益的話，則整體的個人需納稅金額都會較高，則故鄉納稅可使用的額度也較高。

不動產投資事業呈現虧損赤字有什麼影響？

經營不動產投資的頭一年通常因為初期需投入的成本及各項支出較多，一般來說頭一年呈現赤字而非獲利的情況較多。這種情況下是會影響個人故鄉納稅可使用的額度。

投資出現赤字，則故鄉納稅的上限額度可能會降低

如果房地產事業的收益是赤字的話，可從薪資所得中扣除虧損的部分（損益通算），帳面上的所得會減少，被課徵的所得稅也會減少。但故鄉納稅可使用的上限額度也會降低。

事先評估年收之後適當分配故鄉納稅的使用

如果不小心超過故鄉納稅可使用的額度，超過的部分很有可能無法退還而是單純變成捐贈給地方政府的稅金。建議事先評估接下來一整年的收入，包含投資可能產生的收益，適當分配故鄉納稅可使用的金額為佳。

如果有經營房地產出租，則一定要進行「確定申報」

如有經營房地產出租，則必須進行「確定申報」而不能使用故鄉納稅的「簡易申報（One stop 特例制度）」。

進行「確定申報」後才能拿回退還的稅金

確定申報是針對每年1月1日至12月31日之間一整年的所得進行申報納稅。若有經營房地產出租則需通過申報後，才能拿回退還的稅金。

我使用「故鄉納稅」後還需要進行「確定申報」嗎？

如果符合以下的條件，就算使用了故鄉納稅的制度也還是必須按規定進行「確定申報」：

•所得超過2,000萬日圓；

•透過故鄉納稅制度，向6個以上地方政府進行了故鄉納稅；

•所得來源，來自2個以上公司；

•從事自營業；

•有申請住宅貸款的節稅；

•具備來自房地產投資（房屋出租）的所得；

那麼如果我只通過故鄉納稅向5個地方政府進行了納稅，這樣是否就不需要進行確定申報？——「如果有經營房地產投資，必須進行確定申報」。進行了確定申報，故鄉納稅的簡易申報就會自動失效，通過故鄉納稅可退還的部分會計算至「確定申報」的退稅額。

故鄉納稅的使用方式及確定申報

申請進行「故鄉納稅捐贈」

首先上故鄉納稅的網站選擇想捐贈稅金的地方政府。建議可先上日本政府總務省的「故鄉納稅入口網站」查詢相關範例及資訊。

日本網絡上有許多由民間企業所營運的「故鄉納稅入口網站」，這些網站上也提供許多關於如何申請以及各地方政府所提供的回禮等豐富資訊。可以根據個人需求及想要獲得的回禮，選擇想要捐贈稅金的地方政府。不少網站都有整理出「人氣回禮的排行榜」，可以知道大部分民眾偏好的禮品為何。

取得「稅金捐贈收據（證明書）」並獲得「地方政府的回禮」

民眾可以通過各大故鄉納稅的入口網站申請或是上各地方政府的網頁，找到故鄉納稅的頁面進行申請。至於捐贈稅金的支付方式則根據各地方政府有所不同，有些地方無法使用電子支付。大部分地方提供信用卡、便利商店繳費支付以及透過與電信公司合作的特定電子支付方式繳費。

繳交捐贈的稅金之後，才會收到來自該地方政府寄送的禮品以及「稅金捐贈證明書」。記得妥善保留該證明書，以便申報時提出。若使用e-Tax則不用付上紙本證明書。

進行確定申報

進行申報的期間原則上為每年的2月16日〜3月15日。可前往各地方的稅務署進行申報，申報期間各地方政府的稅務署會開設專門的窗口，協助民眾辦理申報，或是可使用e-Tax進行線上申報。如果覺得填寫申報文件太複雜，也可以花錢請專門的稅務書士幫忙處理。

申報完成，納稅金額確定後，繳稅的方式如下：

•稅務署窗口辦理

•便利商店繳納

•信用卡支付

•e-Tax

•匯款支付

有辦理節稅的話，可收到退稅

確定申報完成後，若有可退稅的部分，大約1至2個月會入帳。退還的稅金會於隔年的「住民稅確定通知書」通知退稅的金額。若想早一點拿回退稅則可選擇用e-Tax辦理申報，整體報稅速度會更快。e-Tax大約2~3周左右就可收到退稅，建議可多加利用線上報稅。

辦理確定申報時的所需文件

•不動產所得申報時的相關資料（收益明細、記載賬目等支出經費的文件）

•若有使用故鄉納稅，需附上「稅金捐贈證明」

•先行扣繳稅單收據 （日本採先徵收後退還的方式）

•除了故鄉納稅之外，其他可以作為節稅證明的文書

•銀行帳戶資訊（作為退稅用）

•個人編號卡或個人編號碼通知單（如使用e-Tax繳稅）

•印章（e-Tax的話則不用）

使用故鄉納稅制度時需注意的地方

故鄉納稅所得到的回禮可被視為暫時性的所得

故鄉納稅後從地方政府所收到的回禮，會被視為「暫時性所得」成為課稅的對象。所謂「暫時性（一時性）所得」的課稅品項除了「故鄉納稅的回禮」之外，經由公家機關營運的賽馬（賭馬）、競輪等公營的賭博活動所得到的獎金（＊日本有一部分的賭博項目為合法公營）以及保險的一時退款或到期退款所收到的款項都會成為課稅對象。

這種暫時性的所得一整年的金額上限為50萬日圓止。若除了故鄉納稅之外，沒有其他暫時性所得，則不需課稅。如果超過50萬日圓的上限則必須進行確定申報。

適度利用「故鄉納稅制度」為自己節稅

故鄉納稅制度讓納稅人能提前納稅給自己選擇的地方政府，不僅能節省個人的所得稅、住民稅，還能收到來自地方政府的回禮，因此吸引不少定居日本的納稅人使用。

如果有經營不動產投資，別忘了先試算個人的總所得，適度調整個人故鄉納稅可使用的額度替自己節稅。

……

房產投資市場永遠是 「入場越早，獲益越多」，在日元匯率下降之前的那批投資者，已經通過上一輪的房價上漲以及租金收益賺回了購房成本。

如今日元匯率再度回到5年前，也預示著投資者這或許又是一個新的投資起點， 選對日本房產，不做市場的「韭菜」

把握投資收益的主動權，莫讓猶豫徒增成本！

那麼未來可期的房子該怎麼選？現在買東京、大阪的房產有什麼優勢？這時有一個懂房產的朋友就十分重要！

如果您對海外房產感興趣，掃碼添加好友↑

掃碼添加好友，優質房源盡在掌握，打破投資壁壘、消除投資信息差，掌握一手的「財富密碼」！

以上圖片截自於網絡 如有侵權請聯繫刪除