日本公寓價格上漲速度超過工資漲幅？東京：18倍！｜日本房產

發佈: 2024/12/20 更新: 2025/02/26

購買公寓的目的：為生活提供庇護之所→潛在的投資對象

新建公寓平均售價首次超過全國平均年收的10倍

根據東京カンテイ（東京・品川）發佈了新建公寓和建成10年的二手公寓的年收入倍率調查發現：新建公寓自調查開始以來，首次均價超過全國平均年收入的10倍。

1. 「年収倍率」：70㎡換算價格÷平均年收入

據統計，在同為新建公寓的情況下，將各都道府縣的新建公寓以70㎡換算價格除以該都道府縣的平均年收入的數值作為「年收倍率（年収倍率）」（即新建公寓相當於年收入的幾倍）。二手公寓的年收倍率則是築齡10年的二手公寓價格除以年收入的數值。

用年收倍率數值的變化可以看出日本房地產發展趨勢。

※ 關於平均年收入，使用了以內閣府公佈的「縣民經濟計算」（県民経済計算）為基礎，全國的平均年收入在統計時去除了實際沒有出售新建樓盤的區縣。

2. 年收倍率為5倍以內曾是大都市圈的夢想

年收倍率數值越低，意味著這一區域的新建公寓越容易購得（購房壓力不大）；反之數值越高，表示越難買。在過去，日本房價尚未飆升的時候，年收倍率在5倍以內就能在大都市買到住房，是一個可以靠奮鬥就能完成的夢想。

如下所示，日本2023年的全國平均年收倍率超過了10倍，這意味著一個上班的成年人在首都圈和近畿圈，如果不十分努力工作的話是買不起新建公寓的。

3. 70㎡換算價格同比上漲8.0%

2023年新建公寓的70㎡換算價格的均價為4550萬日元（約合人民幣212萬），平均年收入則為451萬日元（約合人民幣21萬），所以年收倍率為10.09倍。22年全國年收倍率平均為9.66倍，比上年擴大了0.43個百分點。

這是全國平均年收倍率首次達到10倍左右。

70㎡換算價格從4212萬日元（約合人民幣197萬）提高到4550萬日元，漲幅8.0%；雖然平均年收入也從436萬日元（約合人民幣20萬）增加到了451萬日元，但是年收入的增長率卻停留在3.4%。

東京都的年收倍率上升了近18倍

全日本新建公寓年收倍率最高的是東京都，為17.78倍，從22年的14.81倍大幅上升。

東京都平均年收入從578萬日元（約合人民幣27萬）增加到592萬日元（約合人民幣28萬），但是70㎡的換算價格從8561萬日元（約合人民幣399萬）上升到1億0526萬日元（約合人民幣490萬），上升了23.0%。

因為房價是年收入的18倍，所以對於一般公司職員來說，購買相當困難（只是針對日本本土的歷史房價趨勢而言）。因為高收入者、有大量的自有資金、能貸款的人，或者資產豐富、能用現金買到的人，以及能從父母那裡得到鉅額贈與的人等數量相當有限。

1. 年收倍率排名第2是輕井澤所在的長野縣

年收倍率僅次於東京都的城市並非首都圈和近畿圈的府縣，而是長野縣——15.88倍，從22年的9.57倍一下子倍率突增。

但是觀察年收入，長野縣的平均年收入從446萬日元（約合人民幣21萬）到458萬日元（約合人民幣21萬）並沒有大幅增加，70㎡換算價格從4266萬日元（約合人民幣199萬）上升到7272萬日元（約合人民幣339萬），上升了70.4%，僅次於東京都。這主要是因為今年輕井澤開發出了不少高價物件，拉高了整個長野縣的平均房價。

實際上，2024年輕井澤也會繼續推出專有面積超過300㎡的大戶型高價公寓（售價超過4億日元）。