東京又掀一戶建投資熱潮？是機會還是隱藏的大雷？｜日本房產

自東京新建公寓的平均販售價格超過1億日元后，日本國內外的不少熱錢又再次湧入日本房地產。加上日本原本就面臨著「土地減少，建築成本上升」等問題，不少人開始盯上市郊的傳統一戶建。

不少人肯定幻想過未來如果有錢了，會買一幢屬於自己的獨棟大別墅、有自己的私人車庫以及附帶一個豪華大花園，極盡奢華、與世隔絕。尤其是當日元貶值後，去日本 「花小錢買獨棟」 的說法傳得沸沸揚揚，似乎唾手可得。

同樣的想法在許多投資人心中亦是如此，尤其是日本房屋永久產權這一屬性讓不少人篤定： 日本的一戶建投資價值極高，進可做民宿、退可做長租，再不濟還能養老自住。

年收1000萬的日本人開始關注一戶建

日本知名的房地產諮詢公司「ホームコンサルティングソリューションズ株式會社」對日本全國300名25~60週歲、年收入在1000萬日圓以上的投資者進行了相關調查。

調查顯示：儘管絕大多數投資者投資日本房產的目的都是「為老後退休提前積攢養老金做準備」， 但其中50%以上的投資者已經開始轉向投資日本傳統一戶建 ，其次才是投資單身公寓以及家庭公寓。

作為房地產諮詢公司20多年來一直關注投資房地產市場情況的專家就一戶建投資數量增加的理由表示， 「房價高漲、人口減少的影響在日本郊外非常顯著，自住用一戶建其實已經到了賣不出去的時代了」。

而這部分賣不出去的自住用一戶建逐漸被轉為投資用，雖然一戶建的買賣需求逐年下降，但是租借的需求不僅沒有下滑，反倒是越來越火熱。買不起一戶建的人但是想體驗居住在一戶建的人，即便是租房也願意。

53.3%的受訪者投資房產是為了養老

調查顯示， 53.3%的受訪者投資房地產主要是為了退休後的養老金 （老後の年金対策），而48.3%的人是作為副業收入，21%的人為了抵扣稅金。

在目前持有的房產類型中，擁有一戶建的人數最多，佔到了33% ，其次才是單身公寓（31%）和家庭公寓（30%），這點早在疫情前就能看出端倪。2020年以前，日本房產投資曾出現井噴式增長，儘管面對當時價格不斷上漲的高級公寓，投資者仍舊可以輕而易舉地從銀行獲得貸款。

有土地「兜底」，投資縮水並非無底洞

而隨著匯率下滑、旅遊業大幅縮水等諸多不利因素，使得後期入場的工薪階層申請貸款變得難上加難。 於是購買相對便宜、房齡較高但是屋況尚可的單身公寓和一戶建逐漸成為趨勢。

與需要同時管理多套小戶型的單身公寓相比， 一戶建作為面積大、好管理、省精力的優勢逐漸顯露出來 。再加上帶土地的房產就算遇到行情下滑的情況，其價格也不會低於土地價格，這種接近於「保底」性質的屬性也是投資者看中一戶建的原因。

東京郊外人氣最高

由於東京23區本身就地價房價高，因此34.6%的受訪者表示未來會考慮在23區以外的地區購買投資物件，但是關東、關西的比例沒有太大的偏差。

另一方面，回答「暫時不考慮繼續投資」的佔比只達到了14%， 這也就意味著在現有的房地產投資者中，有86%的人依舊正在考慮追加購買投資物件 。

根據日本金融廳的報告統計，日本的一對夫婦如果活到95歲需要動用約2000萬日元的資產用於養老，而僅靠普通的養老金肯定不能滿足退休生活。 因此，能穩定獲得租金收入的不動產投資被認為是應對養老金的好策略。

在東京郊區，或者一些比較小的3、4線城市，由於人口減少和當地市民對一戶建的購買力下降，獨棟類的房產一直處於滯銷狀態。

再加上日本人在每一個生活階段對於房子的用途和價值都會發生改變，因此如果房產能在保障資產性的同時，還能兼顧保障居住性，那麼一戶建就確實是一個容錯率較高的選擇。在空房數量逐日增多的大環境下，低價購入空置房並進行翻新後出租的投資者也在增加。

但要注意的是，也不要僅僅因為一戶建「售價低廉」、「帶所有權土地」、「可居住可投資」這幾點就輕易投資，還是要謹慎分析，不要盲目跟風。

……

房產投資市場永遠是 「入場越早，獲益越多」，在日元匯率下降之前的那批投資者，已經通過上一輪的房價上漲以及租金收益賺回了購房成本。

如今日元匯率再度回到5年前，也預示著投資者這或許又是一個新的投資起點， 選對日本房產，不做市場的「韭菜」

把握投資收益的主動權，莫讓猶豫徒增成本！

那麼未來可期的房子該怎麼選？現在買東京、大阪的房產有什麼優勢？這時有一個懂房產的朋友就十分重要！

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