另闢蹊徑！日本倉儲投資未來會成為風向標嗎？（上）｜日本房產

目錄

• 倉儲事業投資的特色
• 倉儲投資的基本流程
• 倉儲的類型
• 實際擁有該倉儲VS名義上持有
• 倉儲出租的市場發展潛力
• 分租模式

所謂投資倉儲，主要是通過出租倉庫，每個月向租戶收取月租來獲得收益，類似介於房地產投資和出租事業投資的一種投資模式。

本文將帶您瞭解倉儲投資的特色以及與傳統房地產投資的不同之處。對於該投資有興趣的朋友也可以作為參考。

倉儲事業投資的特色

眾多提供倉儲出租的業者多半是向使用者收取月租費作為營運收益的基礎。當然收到的月租費還要扣除營運的開銷、雜費等，剩下的才是實際的收入（盈利）。而出租用倉儲主要可分為室外、室內兩種類型。

投資出租用倉儲，投資人本身並不一定要買下倉庫，而是可同過與營運的業者簽訂所有權契約來實現投資。

倉儲投資的基本流程

投資人首先要取得該倉儲的出租所有權。

目前日本的倉儲事業以都市為中心，全國各地幾乎都有提供該服務的業者。特別是近年來越來越多民眾選擇租用倉庫來存放大件物品、季節性衣物或是家裡放不下、不常用到的雜物等。也有不少自營業者或是企業會租用倉庫來存放辦公文件、文書等辦公用品。

使用者和營運業者簽訂月租契約，並支付月租金（使用費），實際上有不少使用者都是和業者簽訂以年為單位的長期租約。對投資人而言，只要尋找需求高、位置便利的倉儲，就能確保有穩定的收入進帳。

雖然投資人也可以選擇自行管理倉儲設備並處理日常的營運等各種業務，但大部分投資人都是交給專業的倉儲營運公司來處理。而如果是交給專業的營運公司，則還要扣除一筆給業者的管理費，剩下的才是實際收入。如果出租率高的話，投資人即能建立起穩定的收入循環。

倉儲的類型

主要分為室內型和室外型兩種。

1. 室外型

室外型的倉儲是在空地上設置類似貨櫃或儲物間的室外型收納空間，一個儲物空間租給一個使用者。

室外型的倉儲必須有空地才能設置，因此多見於土地較大的郊外。當然設置倉儲的土地也必須符合用地法規，並不是隨意的空地都能設置。所以有些時候甚至連土地都必須事先租借甚至買下，當然這樣成本比較高。

因此通常情況下，投資人本身或業者本身已持有該土地，接下來只要設置倉儲即可，這樣的成本會低許多。

2. 室內型

室內型倉儲則是在建築物內設置貨櫃、儲藏空間後再進行出租。室內型倉儲出租，很多時候投資人事實上就是住在同一棟大樓的居民甚至是租客。

室內型倉儲出租多見於市區裡的大樓，在大樓的某一層或某幾層甚至某一戶設置儲藏空間。投資人只要和業者簽訂契約，成為倉儲名義上的所有人就能擁有該倉儲的出租權。所以不少人也將倉儲出租視為一種可以輕鬆打造副業收入、額外投資的方法。

這種方式不用購置或租借土地，也不需自行設置儲藏空間，相對而言是個較省時省力的投資方式。

實際擁有該倉儲VS名義上持有

投資倉儲雖然有點類似於投資出租房，不過這種投資方式更具彈性。近年來也流行實際上不直接擁有倉儲本身，而是名義上的所有人，具備出租的所有權，這種模式與其說是不動產投資，不如說比較接近一種事業模式的投資。

比較接近傳統不動產投資的模式是「在自己持有的土地上設置出租用倉庫或是將自己持有的不動產改裝成可放置倉儲的空間並出租」，這種模式等於投資人實際持有土地又實際持有倉儲以及出租權。這種模式比較常見於剛才說的「室外型的倉儲出租」，已經持有土地的屋主採取這種模式，成本比較低。當然有些投資人會考慮先購入一塊土地，但這樣的話成本很高。 如果是比較接近事業型的投資，投資人本身並不需要持有土地也不需要自行購置倉儲（即名義上持有），而是和倉庫營運的業者簽訂倉儲所有權的合約，並繳納必要的費用以及每個月的管理費等營運費用，剩下的業務就交給專業公司打理。投資人每個月扣除需繳交的管理費用，剩下的就成為個人的收益。這個模式比較簡單，也是多數人入門這個行業時考慮的模式。

倉儲出租的市場發展潛力

2023年的日本倉儲出租市場產值約為770億日元，這個數字也是自2008年之後連續15年，市場規模持續成長。因為受到人們的居住空間（住宅）越來越小，需要額外儲藏空間的需求也逐年攀升。

2023年日本全國的出租倉儲數量達到1萬3,691家店面，這個數字甚至超越日本當地的家庭餐廳數量。而倉儲出租的市場規模預計在2027年將達到1,000億日圓，是一個非常有前景的市場。

1. 契約類型

投資出租用倉儲有幾種不同的契約方式，務必衡量個人的需求、經營的風險、投資報酬率等項目，並選擇適合自己的契約方式：

•   只委託業者幫忙管理日常的營運

•   租下整個店面

•   只租下其中一個或其中幾個倉儲的所有權

•   將自己的房產或土地出租給倉儲業者

2. 委託管理

委託管理的形式也是這個行業最普遍的經營模式。一般手上持有土地或建築的投資人，如果想要通過經營額外的事業來賺取額外的收益，那麼通過投資倉儲出租就是個不錯的獲利方式。

首先土地的調度、倉儲的設置、招攬顧客都需要投資人自行完成。當確定找到租用的顧客後，之後的日常管理、設備的維護則另外委託專業的管理公司打理。

扣除要支付給管理公司的管理支出，剩下的部分就成為投資人個人的收益，這種模式如果經營得當，也是最容易建立起收益循環的模式。另一方面，如果遲遲找不到租客或是租用狀況不佳的話，就會直接影響到投資人的收益循環。

此外，管理公司所負責的項目也不相同，有些管理公司只負責幫忙管理，有些管理公司則是連設備的設置、招攬租戶等都可以承包。投資人可衡量個人的能力及預算選擇適合自己的管理公司。

3. 租下整個店鋪

這個模式較類似於傳統的不動產經營，投資人租下整個店鋪的所有權，剩下的部分全權交給專業的業者進行營運。這種模式下，倉儲營運業者與投資人之間的契約費用是固定的。因此不論實際上倉儲的出租率是好是壞都不會直接影響投資人的收益。

這種契約模式一但事業開始投入營運，則投資人就不需要處理任何事，只須全權交給管理公司即可，是一種相對輕鬆的投資模式。

此外，有些投資人選擇出資給倉儲業者，讓他們拿這筆資金去購置土地、設置設備以及招攬顧客等。這種情況下，投資人本身並不直接擁有倉儲本身而是通過收取顧客支付的租金來獲得收益。投資人本身擁有的是倉儲名義上的所有權。

分租模式

近年來，日本的倉儲出租事業也發展出類似於出租房的模式。一個店鋪裡的倉儲的所有權可能分屬於不同的所有人。

一種模式是業者會將店鋪裡的倉儲按照數量劃分。例如總共有30個倉儲，以5個倉儲為單位出租給投資人。No.1～No.6的所有權歸屬投資家A、No.7～No.12的所有權歸屬於投資家B，以此類推。這種情況下，根據每個區塊倉儲的實際租用情況，投資人之間的收益也會產生差異。當然為了避免不公平的情況發生，業者會刻意控制倉儲的出租狀況。以確保每個投資人之間的收益不至於相差過大。

另外一種模式則是數個投資人共同持有這個店鋪。這種情況下，投資人必須和其他共同投資人，按人數對分一個月的總收益。

還有就是出借土地或房產，在這種模式下，投資人將持有的土地或是建築租給倉儲業者，每個月向業者收取租金。其餘經營層面事務一率交給業者自行管理。這也是最接近傳統不動產出租模式的契約方式。好處是隻要和業者的租約還在，就能夠安穩收租，缺點是一但業者退租則租金收入就會停止。

之後我們將再從倉儲出租事業的支出、投入成本、投資報酬率以及經營上的風險等需注意的事項等方面進行說明。

……

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